مسیر بهینه تجهیز و تخصیص منابع‌مالی بخش مسکن چیست؟

[onia$]

[h=1]مسیر بهینه تجهیز و تخصیص منابع‌مالی بخش مسکن چیست؟[/h]در حا‌ل‌حاضر دستیابی به یک مسیر مطمئن، کم‌ریسک، پربازده و کم‌هزینه برای تامین مالی بخش مسکن جهت خروج از رکود، به دغدغه اول دولت و در عین حال سیستم بانکی مبدل شده است.
بعد از اطلاع مسوولان دولت یازدهم از آثار و تبعات اختصاص خط‌اعتباری از سوی بانک‌مرکزی به مسکن‌مهر، وزارت راه‌وشهرسازی در این مقطع اگر چه برای بازگرداندن رونق به بخش مسکن، به شدت نیازمند منابع‌مالی قابل‌اتکا است، اما رجوع دوباره به خط‌اعتباری را «خط‌قرمز» خود می‌داند. با توجه به محدودیت منابع داخلی بانک‌ها برای اعطای تسهیلات به بخش‌های مختلف، موتور تامین‌مالی بخش مسکن از چه محلی باید شارژ شود؟ راهکار بهینه در وضع موجود، برای تجهیز مالی بخش مسکن، چیست؟
با فرض آنکه عملیات تامین‌مالی بخش مسکن به نتیجه برسد، در این صورت اولویت تخصیص منابع با کدام یک از زیرشاخه‌های بخش مسکن است؛ طرف عرضه یا طرف تقاضا؟ به عبارت دیگر، اولویت اختصاص تسهیلات بخش مسکن به ساخت مسکن باید باشد یا به خرید مسکن؟

 

[onia$]

[h=1]تنوع در ابزارها؛ شرط تخصيص بهينه[/h]

سعید اسلامی بیدگلی
تحليلگر بازار سرمايه و صاحب‌نظر مسكن
پس از رکود اقتصادی سال‌های 91 و 92 بسیاری بر این باورند که باید صنایع مادر که تاثیر بسزایی در رشد GDP و افزایش اشتغال دارند، در اولویت سیاست‌گذاری‌های دولت قرار گیرند. بی‌تردید صنعت ساختمان که سهم کمی کمتر از 10 درصد از GDP کشور و کمی بیشتر از 10 درصد از اشتغال را در اقتصاد ایران دارد، از موردتوجه‌ترین‌ها بوده است.
دست‌اندازی دولت در بخش‌های مختلف اقتصاد ایران نیز از موضوعات مورد توجه اقتصاددانان در سه دهه گذشته بوده است و خاصیت ناکارآیی بخش عمومی آسیب بسیار زیادی به اکنون و آینده اقتصاد زده است و البته که نسل‌های بسیاری باید هزینه ناکارآیی تصمیمات گذشتگان را بپردازند و رکود تورمی فعلی یکی از ملموس‌ترین مثال‌ها است. حالا اما دولت عزمش را جزم کرده تا سیاست‌های پیشین صنعت ساختمان را سروسامان دهد، اما بیم تصمیمات مداخله‌جویانه هیچ‌گاه از فکر و ذهن فعالان اقتصادی ایران دور نمی‌شود. دولت و حاکمیت در سیاست‌گذاری برای صنعت ساختمان و به‌خصوص بخش اقتصاد و تامین مالی این صنعت باید به نکاتی توجه کنند که در زیر تنها به پاره‌ای از آنها اشاره شده است:
1- اقتصاد مسکن و ساختمان تنها جزئی از کل اقتصاد ایران است.
فهم این جمله بسیار ساده ظاهرا مشکل بوده است که هم در سیاست‌گذاری و مداخله‌های پیشین و هم در مباحث جاری مورد بی‌توجهی قرار گرفته و می‌گیرد. باید درک کنیم که نمی‌توان اقتصادی ناسالم و بیمار داشت و همه بخش‌های اقتصادی از انواع امراض رنج ببرند و انتظار داشت که بخش مسکن کارآ باشد و تخصیص منابع در آن به شکل بهینه صورت گیرد. بخشی از مشکلاتی که امروز در طرف‌های عرضه و تقاضای مسکن وجود دارد به علت ساختار تورم در اقتصاد ایران است. همین مساله است که مسکن را به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده و بسیاری برای پوشش سرمایه خود در مقابل تورم به سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز روی می‌آورند. تخریب‌های بی‌رویه و جایگزینی ساختمان‌های بلندمرتبه به جای بافت‌های پرهویت پیشین نیز حاصل همین اندیشه است که انگار می‌توان برای صنعت ساختمان بی‌توجه به کل اقتصاد ایران برنامه‌ریزی کرد.
2- نقش حاکمیت؛ سیاست‌گذاری و تسهیل‌گری است نه مداخله.
در سطور بالا نیز اشاره کردم که حاکمیت در اقتصاد ایران بیشتر نقش مداخله‌جویانه داشته است تا هدایت‌گرانه. آنگاه هم که مقرر شد دولت نقش کمتری در اقتصاد ایران بازی کند، نهادهای شبه‌دولتی دست به‌کار شدند تا بخش خصوصی عمدتا ضعیف بماند. مسکن و ساختمان جزو معدود بخش‌های اقتصادی بودند که به‌رغم ناکارآیی‌های بسیار زیادی که داشته‌اند، تا همین چند سال پیش از دست‌اندازی دولت در امان بودند. دولت‌های نهم و دهم به آزادی نسبی این بخش هم آسیب جدی رساندند. اکنون که حاکمیت تصمیم دارد سیاست‌های جدیدی در حوزه ساختمان و اقتصاد این بخش طراحی کند، باید به این نکته توجه داشته باشد و البته همه حاکمیت (دولت، نهادهای شبه‌دولتی، قوه مقننه و قوه‌قضائیه) باید به اصول پایبند باشند و استثنایی برای خود قائل نشوند. این موضوع هیچ منافاتی با وظیفه دولت در تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد ندارد. اتفاقا برنامه‌ریزی برای مسکن حمایتی و مسکن اجتماعی هم باید به‌گونه‌ای باشد که به کارآیی صنعت ساختمان لطمه نزند.
3- سیاست‌ها باید هم به طرف عرضه توجه کنند هم تقاضا.
یکی از آسیب‌های جدی سیاست‌های مالی و اقتصادی بخش مسکن در سال‌های گذشته این بوده که این سیاست‌ها عمدتا یک‌سویه‌نگر بوده‌اند. تامین مالی صنعت ساختمان باید هم به طرف عرضه توجه کند و هم طرف تقاضا؛ درغیراین‌صورت تعادلی بین این دو برقرار نخواهد شد. در طراحی ابزارها و نهادهای مالی برای این بخش هم باید به این موضوع توجه کنیم. در کشورهایی که بازارهای به‌نسبت کارآتری دارند هم ابزارها و نهادهایی وجود دارد که تامین مالی سازندگان و عرضه‌کنندگان را برعهده دارد و هم سازوکارهایی موجود است که متقاضیان بتوانند متناسب با توان اقتصادی خود مسکن تهیه کنند.
4- ظرفیت‌های بازار پول و سرمایه به‌کار بیفتد.
اقتصاد بانک‌پایه ایران ایجاب کرده که بیشترین تمایل و مراجعه برای تامین مالی، به بانک‌ها باشد. چند سال پیش تلاش شد که تامین مالی عرضه‌کننده‌ها از طریق بازار سرمایه صورت گیرد. تلاشی که البته ناموفق بود، تا دوباره طی همین چند ماه با بازنگری صورت‌گرفته این اقدام از سر گرفته شد. این یک اصل است که تنوع ابزارها و نهادهای مالی به تخصیص بهینه منابع کمک می‌کند.
این نکات تنها برخی از بدیهی‌ترین‌ها است که تاکنون مغفول مانده است. امیدواریم نگرش علمی بر سیاست‌گذاری‌ها حاکم شود، اقتصاد ایران از رکود تورمی خارج شود و اوضاع صنعت ساختمان هم سروسامان بگیرد.

 

[onia$]

بازبینی در سیاست‌های مسکن با رویکرد «تقاضامحور»

بازبینی در سیاست‌های مسکن با رویکرد «تقاضامحور»

[h=1]بازبینی در سیاست‌های مسکن با رویکرد «تقاضامحور»[/h]

محمود جهانی
صاحب‌نظر حوزه مسكن و ساختمان
برای تامین مالی بخش مسکن، همواره یک پرسش اساسی پیش‌روی سیاست‌گذاران وجود دارد: تامین منابع مالی برای رشد و تقویت مسکن و رونق‌بخشی به بازار از کجا باید تامین شود؛ از بانک‌ها، بازار سهام یا ترکیبی از هر دو؟
کمبود منابع مالی مسکن در کشور ما همواره یکی از موانع اصلی توسعه بخش مسکن قلمداد می‌شده است. در بخش ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری، حداکثر 40 درصد از سرمایه‌گذاری بخش از طریق تسهیلات بانکی تامین می‌شده و سهم بازار سرمایه نیز در این خصوص تقریبا صفر بوده است. در بخش خرید و تقویت تقاضا این نسبت بسیار کمتر است. زیرا تسهیلات خرید برای بانک‌های تجاری همواره ممنوع بوده و برای سپرده گذاران صندوق پس‌انداز که هم به لحاظ تعداد محدودند و هم به لحاظ سقف تسهیلات که به 10 تا حداکثر 40درصد (در شهرهای کوچک) قیمت یک واحد مسکونی را پوشش می‌داده، عملا تسهیلات مسکن در بخش خرید و تقویت تقاضا نقشی نداشته است. این در حالی است که به لحاظ سیستم بانکی و سقف اعتباری که می‌توانسته‌اند پرداخت نمایند بخش مسکن همواره از سقف مقرر استفاده کرده و حتی در خیلی از سال‌ها از این سقف نیز تجاوز كرده و اعتراض متولیان سایر بخش‌های اقتصادی را به همراه داشته است. تحت این شرایط به این جمع‌بندی می‌رسیم که اعتبارات بانکی به‌رغم آنکه در سقف مقرر به بخش مسکن اختصاص یافته ولی اصلا تکافوی نیاز مسکن را نمي‌كرده است. بنابراین از سیستم بانکی نباید انتظار داشته باشیم بیش از این توان پرداخت داشته باشد، البته نه اینکه هیچ راهی وجود نداشته باشد برای مثال تبدیل به اوراق بهادار کردن وام‌های رهنی یا اصطلاحا تشکیل بازار ثانویه رهن یک روش بسیار خوب برای افزایش توان وام‌دهی بانک‌ها می‌تواند باشد، ولی این امکان نیز بیشتر برای بانک مسکن فراهم است و با این وجود باز هم نمی‌توان نیاز بخش مسکن را از این طریق پاسخ داد.
با این وجود چاره‌ای جز استفاده از بازار سرمایه نداریم. بازار سرمایه امکانات بسیار متنوع و نامحدودی در این زمینه می‌تواند در اختیار بگذارد. ابزارهایی همچون صندوق‌های زمین و ساختمان، اوراق مشارکت، صکوک استصناع و اجاره، اوراق مرابحه، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک و...، همه از جمله روش‌هایی هستند که قادرند منابع نویني برای تامین مالی مسکن فراهم کنند.
خوشبختانه بستر قانونی برای استفاده از این ابزارها در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن فراهم شده و در سال‌های اخیر سازمان بورس و اوراق بهادار، دستورالعمل‌های اجرایی مربوط را نیز تدوین و صادر کرده است.
به نظر می‌رسد با استفاده از این روش‌ها بتوان سهم تامین مالی از منابع استقراضی را از 40 درصد کنونی به 80 درصد مقرر در سند چشم‌انداز افزایش داد. اما با فرض اینکه منابع مالی تامین شد، اولویت اختصاص این منابع به کدام بخش بازار مسکن باید باشد؛ آیا باید در قالب تسهیلات به خریداران مسکن داده شود یا اینکه تسهیلات به ساخت‌وساز تزریق شود؟از نظر بنده هر دو به طور یکسان در اولویت قرار دارند. اینجانب از ابتدا مخالف ترجیح حمایت از تولید بدون در نظر گرفتن طرف تقاضا بوده‌ام، چرا که سیاست‌های طرف تقاضا و سیاست‌های طرف عرضه، دو جزء تفکیک ناپذیر یکدیگرند و به مثابه دو روی یک سکه عمل می‌کنند و اساسا نمی‌توان سیاست‌های حمایت از تولید را به‌صورت یک‌طرفه پیش برد، بدون آنکه فکری برای افزایش تقاضای موثر داشت. در ادوار گذشته تصمیم‌گیران و سیاست‌گذاران کلان اقتصادی، تحت این القائات که عرضه و تقاضای مسکن با یکدیگر متعادل نیست، به جهت رسیدن به تعادل، توجه خود را یکسره معطوف عرضه نموده، هرگونه تحریک تقاضا از جمله تسهیلات خرید مسکن را باعث افزایش قیمت‌ها دانسته و به مثابه خط قرمز از آن اجتناب نموده‌اند. غافل از آنکه تحت شرایط موجود نیز قیمت مسکن، بدون توجه به توان خرید خانوارها یا متقاضیان واقعی مسکن و تحت شرایط کلان اقتصادی کشور (متغیرهای برونزا) به همان میزان که ‌باید افزایش یافته و فقط الگوی افزایش قیمت تغییر یافته است که این موضوع بر الگوی ساخت نیز تاثیرگذار بوده و دوره‌های رکود و رونق را به ترتیبی که در چند دهه‌ اخیر شاهد آن هستیم رقم زده است. تغییر نگرش نسبت به سیاست‌های تقاضا و اهمیت دادن به موضوع توان خرید خانوارها، به نظر می‌رسد به تصحیح الگوی رکود و رونق بخش و نظام ساخت‌وساز در کشور نیز کمک نماید و توصیه می‌شود سیاست‌گذاران کلان اقتصادی و بخش نسبت به رویه موجود، تجدیدنظر کرده و سیاست‌های تنظیم بازار مسکن را با رویکرد تقاضامحور مورد بازبینی قرار دهند.

 

[onia$]

[h=1]منافع اقتصادی تسهیلات ساخت بیشتر است[/h]

فرهاد بیضایی
کارشناس
اقتصاد مسکن
بخش مسکن یکی از بخش‌های مهم اقتصادی کشور است که تاثیر فراوانی بر رشد اقتصادی و اشتغال دارد. این نقش مهم به‌واسطه ضرایب ارتباط پسین و پیشین بسیار قوی با سایر بخش‌های اقتصادی است که آن را به یکی از لکوموتیو‌های اصلی توسعه در اقتصاد کشور تبدیل کرده است.
از سوی دیگر سهم 30 درصدی این بخش از تورم عمومی کشور به اهمیت این بخش دو چندان افزوده است. ایفای نقش لکوموتیو بخش مسکن به تحقق رونق پایدار مسکن بستگی دارد. ایجاد رونق پایدار در بازار مسکن نیازمند اتخاذ سیاست‌هایی در بخش زمین، تامین مالی، مدیریت و مالیات در بخش زمین و مسکن است. یکی از محورهای اصلی سیاست‌گذاری در بخش مسکن، تامین مالی در این بخش است. حوزه تامین مالی بخش مسکن نیز از دو منظر قابل بررسی است اول، حوزه تجهیز منابع مالی؛ دوم، حوزه تخصیص منابع مالی. تجهیز منابع مالی عمدتا از سه طریق انجام می‌شود: منابع خانوار که عمدتا مبتنی بر پس‌انداز است، منابع دولتی که از مسیر بانک مرکزی و وجوه اداره شده قابل تامین است و منابع بخش خصوصی و بخش عمومی که از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری، بازارهای رهنی و اوراق مشارکت قابل تامین است. تجهیز منابع مالی نیز معمولا ترکیبی از سه حالت فوق است که بسته به شرایط اقتصادی و سیاست‌های پولی و مالی دولت‌های مختلف درصد هر یک از آنها تغییر پیدا می‌کند. از آنجا که تجهیز بخش مسکن بیشتر متاثر از عواملی همچون شرایط اقتصادی کشور، نگاه دولت به اقتصاد، نرخ سود و عواملی از این دست است، بنابراین نمی‌توان نسخه‌ای واحد برای آن داد، اما آنچه باید به آن پرداخته شود تاثیرات برون و درون‌بخشی نحوه تخصیص منابع مالی بخش مسکن است.
افزایش تقاضا نسبت به عرضه
در شرایط افزایش تقاضا نسبت به عرضه، سیاست‌های تحریک تقاضا، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را به دنبال دارد. در حال حاضر با توجه به اینکه شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیش از عدد یک است و شکاف عمیقی میان عرضه و تقاضا وجود دارد، اتخاذ سیاست پرداخت وام خرید منجر به افزایش تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگرانه به صورت توأمان خواهد شد که نتیجتا عامل موثری در افزایش تقاضا نسبت به عرضه و تورم در بخش مسکن به شمار می‌آید. این در حالی است که با اتخاذ سیاست تسهیلات ساخت به صورت هدفمند به همراه سیاست‌های تکمیلی مانند عرضه زمین به هزینه صفر، تقاضای مصرفی از بازار خارج شده و از شکاف موجود میان عرضه و تقاضا کاسته می‌شود و تورم افزایش پیدا نمی‌کند. به‌دلیل وجود دوره‌های رکود و رونق تورمی در طول 4 دهه گذشته، تورم غیرعقلایی یا انتظاری در بخش مسکن با شروع تحریک تقاضا شدت گرفته و منجر به افزایش پلکانی قیمت زمین و مسکن می‌شود. در نتیجه بروز این انتظارات، بازار به سوی عدم تعادل، نوسان و بحران سوق می‌‌یابد. در چنین شرایطی بازگشت به شرایط طبیعی دشوار شده و تورم شکل می‌گیرد. در مقابل، اتخاذ سیاست تسهیلات ساخت به معنای افزایش عرضه و کاهش میان شکاف عرضه و تقاضا است. بنابراین با پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، بازار شاهد افزایش تقاضا به صورت دفعی نخواهد بود بلکه در ازای هر وام ساخت یک مسکن نیز تولید و وارد بازار می‌شود. سیاست تسهیلات خرید از آنجایی که منجر به شروع دوره رونق تورمی و افزایش انتظارات تورمی در بخش مسکن می‌شود و به دنبال آن افزایش سوداگری را به دنبال دارد عامل موثری در تشدید دوره‌های رکود و رونق شناخته می‌شود. بنابراین با توجه به شکاف موجود میان عرضه و تقاضا و نقش وام خرید به عنوان تشدید‌کننده این شکاف، کاملا مشخص است که اتخاذ این سیاست منجر به ایجاد اشتغال فصلی می‌شود و پایین بودن دانش کار و غیرحرفه‌ای شدن را به دنبال خواهد داشت.


ریسک تسهیلات دهنده
شاخص «ریسک وام دهنده» اطمینان بازپرداخت اقساط وام را بررسی می‌کند. به عنوان مثال در سیاست تسهیلات خرید با فرض پوشش 80 درصدی قیمت مسکن توسط وام خرید، شاخص LTV معادل 8/0 است و در صورتی که بازار با افت 35 درصدی قیمت املاک مواجه شود خطر عدم بازپرداخت اقساط، همانند بحرانی که اقتصاد آمریکا را در سال 2009 تهدید کرد، تسهیلات‌دهنده را تهدید می‌کند. این در حالی است که در سیاست تسهیلات ساخت، LTV معادل 21/0 است و ارزش تسهیلات 21 درصد از کل قیمت مسکن است که به‌خوبی نشان می‌دهد که حتی با کاهش 50 درصدی قیمت مسکن، خطری متوجه تسهیلات‌دهنده نمی‌شود. بنابراین با توجه به موارد فوق، اثرگذاری مثبت وام ساخت بر مولفه‌های برون بخشی و درون‌بخشی و متقابلا اثرات نامطلوب وام خرید بر مولفه‌های مذکور در شرایط کنونی اقتصاد کاملا مشخص است. مقایسه تاثیر تسهیلات ساخت و خرید نشان می‌دهد که بر اساس شاخص‌های مذکور اتخاذ سیاست تسهیلات ساخت منافع بیشتری نسبت به سیاست تسهیلات خرید برای اقتصاد کشور و همچنین بخش مسکن دارد.

 

[onia$]

خروج از رکود مسکن با تقویت‌مالی متقاضیان

خروج از رکود مسکن با تقویت‌مالی متقاضیان

[h=1]خروج از رکود مسکن با تقویت‌مالی متقاضیان[/h]

حجت ا... میرزایی
استاد دانشگاه و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن
در خصوص اینکه منابع مالی بخش مسکن در مقطع زمانی حاضر چگونه باشد و از کجا تامین شود باید گفت واقعیت این است که هم‌اکنون نقدینگی سرگردان قابل‌توجهی در دست خانوارها وجود دارد که در نتیجه آنکه در حال حاضر بازارهای مالی جاذبه کافی برای جذب این سرمایه‌ها ندارند یا با ریسک بالا مواجه‌ هستند، به جای جذب از سوی بازارهای سرمایه‌گذاری، اغلب صرف خرید کالاهای لوکس و تجملی یا خودروهای گران‌قیمت می‌شود.
در واقع این سرمایه‌ها اغلب به فعالیت‌های غیرضروری و مصرفی برای خانوارها اختصاص پیدا می‌کند.
این در حالی است که مسکن همواره سازوکاری برای پس‌انداز اجباری در ایران به‌خصوص برای طبقات متوسط جامعه محسوب می‌شده است. به عبارت دیگر در شرایطی که ملک و آپارتمان به‌طور نسبی چشم‌انداز مناسبی برای خانوارها داشته است، منابع مازاد خانوارها به این سمت سوق پیدا کرده است.
هم‌اکنون منابع مالی سرگردان زیادی در اختیار خانوارها وجود دارد که به‌دلیل آنکه به تنهایی تکافوی خرید مسکن را نمي‌كند و از سوی دیگر چشم‌انداز مناسبی برای بازار مسکن از سوی خانوارها مشاهده نمی‌شود به ناچار صرف فعالیت‌های غیرضروری می‌شود. در چنین شرایطی این سرمایه‌ها می‌تواند به شرط ایجاد حداقل اطمینان و چشم‌انداز مثبت، برای بازار مسکن، جذب این بازار شود. به‌خصوص با در نظر گرفتن این نکته که سرمایه‌گذاری در امر مسکن - به‌دلیل آنکه این بازار کم ریسک‌ترین بازار اقتصادی در مقایسه با سایر بازارهای سرمایه‌گذاری است – مطمئن‌ترین شکل سرمایه‌گذاری برای مردم عادی یا خانوارهای فاقد تخصص اقتصادی در بازارهای مالی است.
البته به شرط آنکه چشم‌انداز مثبتی در این بازار نسبت به سایر بازارهای اقتصادی وجود داشته باشد.
اما از آنجا که در ایران شکل سرمایه‌گذاری در امر مسکن شیوه‌ای مبتدی و سنتی است و براساس اعتماد خانوارها به سازندگان صورت می‌گیرد، نقش سیاست‌های دولت در ایجاد رونق و چشم‌انداز مثبت برای بازار مسکن در این حوزه، نقشی کلیدی است. واقعیت این است که در ایران ابزارهای مالی در بخش مسکن توسعه چندانی پیدا نکرده است و از سوی دیگر در شرایط رکود همزمان با کاهش میل سازندگان به ساخت‌وساز، انگیزه خانوارها برای سرمایه‌گذاری در امر مسکن نیز کاهش می‌یابد.
با در نظر گرفتن این واقعیت، دولت باید با کاهش محدودیت‌ها و افزایش حجم تسهیلات یا استفاده از اعتبارات ومنابع داخلی بانک‌ها و بانک مرکزی مانند تخصیص خط اعتباری، حجم تسهیلات در بخش مسکن را افزایش دهد و نسبت به ایجاد رونق و تحریک این بخش عمل کند.
در صورتی که سیاست پرداخت منظم تسهیلات به اجرا در آید می‌توان به ایجاد رونق در بخش مسکن و ترسیم چشم‌انداز روشن در این بخش امیدوار بود.
اما به نظر می‌رسد که هم‌اکنون به‌دلیل محدودیت منابع داخلی بانک‌ها، تسهیلات ساخت و خرید، آن طور که انتظار می‌رود، تامین نمی‌شود که این مشکل را می‌توان از طریق شیوه‌هایی همچون خط اعتباری بانک مرکزی برای تسهیلات دهی به بخش مسکن برطرف کرد.
نکته دوم در خصوص تخصیص منابع مالی بخش مسکن است، اینکه وام‌ها و تسهیلات باید به طرف عرضه اختصاص یابد یا به سمت طرف تقاضا برود؟ در شرایط رکود، یعنی شرایطی که در حال حاضر در آن قرار داریم، تسهیلات و وام‌های مسکن باید به سمت طرف تقاضا یا خانوارها برود.
به این علت که هم‌اکنون مشکل جدی در حوزه مسکن، کمبود تقاضای موثر است؛ زيرا قدرت خرید مردم براي خرید یک واحد مسکونی – به‌رغم نیاز موجود و فراوانی که در این زمینه وجود دارد – كغايت نمي‌كند. به این ترتیب درحالی که در یک وضعیت متعارف دولت باید با اعمال مجموعه‌ای از سیاست‌های طرف عرضه و اصلاحات نهادی به ساماندهی بازار مسکن بپردازد، در شرایط رکودی، بیش از هر عاملی نیازمند افزایش قدرت خرید خانوارها از طریق افزایش تسهیلات بانکی و سهولت در پرداخت این تسهیلات هستیم.

 

[onia$]

[h=1]الزامات توسعه تامین مالی مسکن[/h]

علی چگینی
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن
به‌رغم وجود اجماع نسبی در خصوص لزوم ابزارهای تامین مالی بخش مسکن در کشور طی سه دهه گذشته، ابزارهای تامین مالی این بخش عمدتا سنتی و ناکارآمد بوده و ابزارهای نوین، عملا نقش چندانی در تامین مالی بخش مسکن بر عهده ندارند. حال سوالی که مطرح است، چرایی عدم انگیزه برای شکل‌گیری نظام تامین مالی مسکن است که در این فرصت، به برخی از آنها پرداخته می‌شود؛ ضمن اینکه چگونگی تخصیص این منابع نیز واجد اهمیت است که در مجالی دیگر قابل طرح و بحث است.
تورم بالا و تعیین دستوری نرخ بهره: درشرایط تورمی و تعیین دستوری نرخ بهره، عموما نرخ بهره واقعی منفی می‌شود که این مساله باعث ناکارآمدی بازار رهن ثانویه و اوراق رهنی و همچنین سایر ابزارهای مالی همچون صکوک استصناع، اوراق مشارکت و لیزینگ می‌شود؛ درنتیجه بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذار در بخش مسکن، نمی‌توانند به منابع مالی پایدار و کم ریسک دسترسی داشته باشند. همچنین در شرایطی که نرخ بهره واقعی پرنوسان و عمدتا منفی باشد سپرده‌گذاری‌های بلندمدت کاهش می‌یابد و بانک‌های پرداخت‌کننده باید از منابع مالی کوتاه‌مدت استفاده کنند. این در حالی است که تسهیلات پرداختی به متقاضیان مسکن، عمدتا بلندمدت است که این مساله باعث افزایش ریسک نقدینگی و ریسک نرخ بهره برای بانک‌ها و حتی شرکت‌های لیزینگی می‌شود.
عدم شفافیت و سختگیرانه بودن قوانین و مقررات: در شرایطی که قوانین و مقررات از شفافیت لازم برخوردار نبوده یا سختگیرانه باشند، بسیاری از ابزارهای تامین مالی بخش مسکن کارآیی خود را ازدست می‌دهند. به عنوان مثال عدم شفافیت و طولانی بودن روند اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری‌ها و همچنین قوانین سختگیرانه شرکت بورس و اوراق بهادار، باعث شده است تاکنون از ظرفیت برخی از ابزارها همچون صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان و اوراق مشارکت در بخش تولید مسکن استفاده چندانی نشود.
عدم نهادسازی جهت پس‌انداز مسکن: در کشور ما به جز بانک مسکن که حساب صندوق پس‌انداز مسکن را برای سوق دادن پس‌اندازهای مردمی جهت تامین مسکن طراحی كرده است، نهادسازی دیگری برای این موضوع مشاهده نمی‌شود. برنامه‌های پس‌انداز‌محور از چنان اهمیتی در برنامه‌های تامین مسکن برخوردار است که جا دارد سیاست‌های تشویقی-حمایتی دولتی نیز برای آن برنامه‌ریزی شود تا با ترغیب مردم به پس‌انداز، نهاد‌سازی برای این مهم تحقق یابد.
مقیاس کوچک پروژه‌های ساخت مسکن: به‌منظور عملیاتی كردن بخشی از ابزارهای تامین مالی در بخش مسکن(از جمله سرمایه‌گذاری خارجی و صندوق‌های زمین، مسکن، اوراق مشارکت و...) با توجه به بالا بودن هزینه‌های ثابت راه‌اندازی این ابزارها، باید پروژه‌های ساختمانی با مقیاس بزرگ تعریف شوند این در حالی است که بخش قابل توجهی از پروژه‌های مسکونی در ایران مقیاس خرد دارند.
عدم تهیه آیین‌نامه اجرایی ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن: ماده 14 قانون ساماندهی مسکن مربوط به شیوه‌های تامین مالی بخش مسکن است. بر اساس این ماده قانونی که درسال 1387 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است وزارت امور اقتصادی و دارایی ‌باید ظرف مدت سه ماه از زمان تصویب قانون، آیین‌نامه اجرایی تامین مالی بخش مسکن را که عمدتا مبتنی بر ابزارهای نوین مالی هستند، تهیه و به تصویب هیات وزیران می‌رساند ولی تاکنون این آیین‌نامه تهیه نشده است.
نبود رقابت: وجود رقابت در بازار مالی باعث افزایش کارآیی، نوآوری و کاهش هزینه‌های تامین مالی بخش مسکن می‌شود ولی در حال حاضر به دلایلی همچون انحصاری بودن فعالیت بانک مسکن در حوزه تامین مالی مسکن و همچنین تعیین دستوری نرخ بهره، رقابتی در این خصوص شکل نگرفته است.