[ عرصه > عیان > تراکم > سطح اشغال ] ► زیر بنا > فروش تراکم > پرسش و پاسخ

basana

عضو جدید
باسلام و تبریک سال نو :

1- حداکثر تراکم برای یک ساختمان کلنگی با متراژ زمین 113 متر چند درصد میشه و عوارض نوسازیش توی تهران چقدر در میاد؟

2- آیا در نوسازی ساختمانها، نقشه داخلی همه واحدها باید یک جور باشه یا مثلا میشه آشپزخانه چهارطبقه از نظر متراژ متفاوت باشد و یا دستشویی حمام دوطبقه یکی و دوتای دیگر مستقل؟
 
آخرین ویرایش توسط مدیر:

omiyan

عضو جدید
باسلام و تبریک سال نو :

1- حداکثر تراکم برای یک ساختمان کلنگی با متراژ زمین 113 متر چند درصد میشه و عوارض نوسازیش توی تهران چقدر در میاد؟

2- آیا در نوسازی ساختمانها، نقشه داخلی همه واحدها باید یک جور باشه یا مثلا میشه آشپزخانه چهارطبقه از نظر متراژ متفاوت باشد و یا دستشویی حمام دوطبقه یکی و دوتای دیگر مستقل؟
سلام ، در مورد تراکم ساختمان در تهران باید به شهرداری منطقه مراجعه کنید چون در شهرها و حتی در مناطق مختلف این مورد فرق میکنه !
در مورد نوسازی ساختمانها در مورد پلان طبقات اختیار و آزادی عمل کامل دارید چه از نظر ابعاد چه از نظر جانمایی در طراحی و جواب سوالتون بله است
 

basana

عضو جدید
چه کار کنم ؟

چه کار کنم ؟

باسلام و تشکر :

1- لطفا مراحل نوسازی ساختمان چهارطبقه با اسکلت فلزی را نام ببرید ؟

2- آیا ایوان را میتوان از ساختمانهای در حال نوسازی حذف کرد ؟

باتشکر
 

mahdiargoodarz

عضو جدید
سلام دوست من با تجربه کمم میگم پاسخ دومی<ایوان ی مورد پیش ساخته است اره درصورتی که فضای پرت ی که بر حسب محاسبات زیر بنایی بدست اومدرو بتوونیم جبران کنیم. یجملرو یادت نره نشد ندارم.
 

dapunz

عضو جدید
مهندس عمران بدون حضور در کارگاه به مدت طولانی مدرس عالیترین دانشگاهها هم که باشد باز هم برخی مسائل را باید از کارگران بیسواد کارگاهها یاد بگیرد
 

ZibaAhmadpoor

مدیر تالار مهندسی عمران
مدیر تالار
مهندس عمران بدون حضور در کارگاه به مدت طولانی مدرس عالیترین دانشگاهها هم که باشد باز هم برخی مسائل را باید از کارگران بیسواد کارگاهها یاد بگیرد

دوست عزيز
اينو در نظر داشته باشين ، همه ي دوستان امكان حضور مستقيم در كارگاه رو ندارن و نميتونن بعضي درسها رو از كارگرهاي ساده و بيسواد ياد بگيره ، پس در نتيجه براي اينكه بتونه به اطلاعاتي برسه ، لازمه ، از دنياي مجازي و از اطلاعات دوستان كارگاهي و در اين جور محيط هاي علمي استفاده كند
با تشكر
 

stranger0

عضو جدید
[ عرصه > عیان > تراکم > سطح اشغال ] ► زیر بنا > فروش تراکم > پرسش و پاسخ

سلام خدمت همکاران عزیز

به عنوان یه تازه فارغ التحصیل سوالاتی برای من پیش اومده که می خواستم از دوستان بپرسم . این تاپیک البته می تونه جای سوالات ابتدایی تک تک دوستان هم باشه .

-

- فرق زیر بنا با بنا چیه؟

-میزان درصد اجازه ساخت از زمین برای ساخت مسکونی ، اداری ، تجاری یا ترکیبی از اینها چقدره؟

فعلا . باتشکر
 
آخرین ویرایش توسط مدیر:

simiar

عضو جدید
سلام خدمت همکاران عزیز

به عنوان یه تازه فارغ التحصیل سوالاتی برای من پیش اومده که می خواستم از دوستان بپرسم . این تاپیک البته می تونه جای سوالات ابتدایی تک تک دوستان هم باشه .

-

- فرق زیر بنا با بنا چیه؟

-میزان درصد اجازه ساخت از زمین برای ساخت مسکونی ، اداری ، تجاری یا ترکیبی از اینها چقدره؟

فعلا . باتشکر
در ابتدا وقتی درصدی از زمین رو به بنا اختصاص میدادند می گفتند مثلاً 200 متر مربع از زمین زیرِ بنا رفته. در واقع میشه گفت همون سطح اشغال زمین هست. ولی بنا میزان کل مساحت ساخت شده را میگن. البته در حال حاضر استفاده زیر بنا برای کل ساختمان هم مصطلح هست . با خیال راحت از "زیربنا" برای مساحت هر طبقه و یا مساحت کل ساختمان استفاده کنید. "زیربنای طبقه ..." "زیربنای کل ساختمان"
هر شهری یک طرح تفصیلی داره (به اشتباه گاهی طرح تفضیلی میگن) که این طرح یک سری ضوابط ساخت و ساز رو توضیح میده، البته این ضوابط وحی منزل نیستند و با رأی کمیسیون ماده 5 شهرسازی هر استان قابل تغییر هستند. به همین خاطر ممکنه یک قطعه 500 متر مربعی در یک محله 70% اجازه سطح اشغال در 4 طبقه را داشته باشه ولی همین قطعه در محله دیگه 3 طبقه با سطح اشغال 60% .
نیاز نیست اینها رو از حفظ باشید! شهرداری برای هر ملکی پس از بازدید و از طرف اداره شهرسازی همون شهرداری یک دستور نقشه میده که تمام این ابهامات ذهن شما کاملاً برطرف میشه. پس نگران نباشید ، هر وقت خواستید برای ملکی طراحی انجام بدید دستور نقشه رو از مالک بخواهید.
موفق باشید.
 

basana

عضو جدید
میزان تراکم در طرح تفضیلی تهران

میزان تراکم در طرح تفضیلی تهران

با سلام و سپاس از پاسختان :

1- میزان تراکم در طرح تفضیلی تهران چقدر است ؟ حداقل این تراکم اگر برای ساختمانی کلنگی با زمینی به مساحت 113 متر اعمال شود آپارتمانهای چند متری میتوان احداث کرد؟

2- در یک ساختمان در حال نوسازی اگر قصد احداث وان در حمام باشد چه زمانی باید برای ساخت آن اقدام شود؟

3- در سوال قبلی که پاسخ دادید { مراحل ساخت ساختمانی با اسکلت فلزی (چهار طبقه معمولی) چیست } تاپیکی که ارائه کردید فقط تامرحله سقف است، باقی مراحل تا پایان نوسازی چیست؟

باتشکر
 

stranger0

عضو جدید
- عرصه و اعیان چیه ؟

-تراکم و فروش تراکم یعنی چی ؟ تو چه طبقاتی صورت می گیره؟
 

amir-

عضو جدید
کاربر ممتاز
- عرصه و اعیان چیه ؟

-تراکم و فروش تراکم یعنی چی ؟ تو چه طبقاتی صورت می گیره؟
دوست عزیز سلام
خوش اومدی به باشگاه
با توجه به این سوال و سوال قبلیت یه پیشنهاد دارم برات
اینکه یه سر به سایت شهرداری بزنی و ضوابط شهر و شهرسازی رو دانلود کنی(یا اگه امکان دانلود نیس بخونی)
متاسفانه من یه چند برگی دارم که بصورت پرینت میباشد و نمیشه اینجا بزارم...
تو اون تمام سوالات احتمالی که تو ذهنتون باشه رو توضیح داده..
مرسی از همه
 

stranger0

عضو جدید
مثلا می شه گفت یه زمین 200 متری با 60% مجوز ساخت و 4 طبقه 120 متر زیر بنا و 480 متر بنا داره ؟

- بالکن هم جزو زیر بنا حساب میشه؟
- میشه در طبقه ای 50 درصد از این استفاده کرد و طبقه بالایی رو کرد 70 درصد؟
 

simiar

عضو جدید
- عرصه و اعیان چیه ؟

-تراکم و فروش تراکم یعنی چی ؟ تو چه طبقاتی صورت می گیره؟
عرصه : مساحت زمین
اعیان : زیربنا
تراکم: زیربنای کل به مساحت زمین
فروش تراکم : وقتی زیربنا بیش از طرح تفصیلی باشد مازاد آن را می فروشند. (که کاملاً سیمای شهر را زشت و مشکلات زیادی را به دنبال داره!)
مثلا می شه گفت یه زمین 200 متری با 60% مجوز ساخت و 4 طبقه 120 متر زیر بنا و 480 متر بنا داره ؟

- بالکن هم جزو زیر بنا حساب میشه؟
- میشه در طبقه ای 50 درصد از این استفاده کرد و طبقه بالایی رو کرد 70 درصد؟
اصطلاح بنا را از ذهن خودتون دور کنید چون مفهوم عددی نداره.
خیر؛ 480 متر مربع زیربنا داره.
درصدی از بالکن جزو زیر بنا هست...
-نه نمیشه.

توی پست قبلی هم عرض کردم . دستور نقشه بخواهید جواب تمام سوالاتتون رو پیدا می کنید. اگه ابهامی بود مطرح کنید در خدمتم.
 

Rah Pardaz

همکار مدیر تالار مهندسی عمران متخصص راهداری
کاربر ممتاز
http://www.www.www.iran-eng.ir/images/icons/icon2.gif تراکم چیست؟

فرض کنید شما در یک آپاتمان که در یک کوچه 10 متری واقع شده است زندگی می کنید اگر در این کوچه به طور متوسط 20 قطعه تفکیکی موجود باشد و در هر قطعه ساختمانی 4 طبقه وجود داشته باشد حدودا 80 تا 100 خانواده در این کوچه زندگی می کنند. تصور کنید که روز اول مهر هر خانواده تصمیم بگیرد فرزند دانش آموز خود را با اتومبیل شخصی خود به مدرسه برساند! شما در این کوچه ساعت 8 صبح با حجم انبوه اتومبیل و رفت و آمد مواجه خواهید شد.

یکی از مهم ترین مسائلی که بسیاری از افراد ساکن در شهر با آن روبرو هستند مساله ی تراکم است. همه ما هر روز چند بار واژه تراکم را می شنویم ولی معنای درست آن را که در معماری و شهرسازی استفاده می شود نمی دانیم. نخستین معنایی که هر کس بعد از شنیدن کلمه تراکم در ذهن خود تصور می کند، انباشتگی و فشردگی است. تراکم به عنوان مقیاس اندازه گیری، جایگاه ویژه و گسترده ای در تصمیم گیری ها و برنامه ریزی های شهری دارد. تراکم ها بر اساس نوع و جنس واحد اندازه گیری به دو دسته تقسیم می شوند:

http://www.www.www.iran-eng.ir/images/icons/icon3.gifالف) تراکم جمعیتی که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود.ب) تراکم ساختمانی که معمولا به صورت درصد بیان می شود.
اصولا تراکم ها در بازه وسیعی طبقه بندی می شوند. به عنوان مثال تراکم جمعیتی به معنای جمعیت ساکن در واحد سطح است که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود. تراکم کلی مسکونی از نسبت جمعیت شهر بر بخش های ساخته شده شهر به دست می آید. سطح ساخته شده شامل کلیه کاربری های موجود در شهر، از مسکونی تا تفریحی و امثال آن است.

http://www.www.www.iran-eng.ir/images/icons/icon2.gif تراکم ناخالص مسکونی چیست؟
این میزان از نسبت جمعیت یک محل بر مساحت آن محل به دست می آید که این مساحت عبارت است از کل مساحت آن منطقه که شامل فضاهای باز شهری و سطوح ساخته شده است. تراکم ناخالص مسکونی از تقسیم تعداد افراد ساکن در یک مجموعه مسکونی بر سطح اشغال آن مجموعه به دست می آید.
تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر است. بدین معنا که می توان به وسیله اندازه گیری تراکن ها در شهر به اندازه آن شهر دست پیدا کرد. همچنین در علم شهرسازی می توان با تعریف کردن تراکم برای نواحی شهر، اقدام به کنترل جمعیت و ساخت و ساز ها در آن شهر نمود. یکی دیگر از استفاده هایی که می توان از شاخص تراکم کرد ساماندهی عملکرد های موجود در یک شهر در نواحی مختلف آن شهر است.
از طریق تراکم می توان به حوزه ها و هسته های یک شهر نفوذ کرد و می توان فهمید که آیا این حوزه های شهری در ارتباط با هم درست عمل می کنند. یکی از مهم ترین اهداف شاخص های تراکم برقراری توازن بین فضاهای تولید شده معماری با فضاهای شهری و خارجی ست.



http://www.www.www.iran-eng.ir/images/icons/icon2.gif برای کنترل تراکم از شاخص های متفاوتی استفاده می شود که این شاخص ها عبارتند از :

1-ضریب سطح اشغال
2-ارتفاع ساختمانی
3-تراکم ساختمانی
4-تراکم واحد مسکونی در سطح
در ادامه به توضیح هر یک از این شاخص ها خواهیم پرداخت

http://www.www.www.iran-eng.ir/images/icons/icon3.gif 1- ضریب سطح اشغال:
منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است که به صورت درصد معرفی می شود. معمولا این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر است. ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین 40 تا 60 درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود.
به عنوان مثال، اگر ضریب سطح اشتغال در یک منطقه 60 درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت 500 متر مربع در این منطقه اقدام به ساخت و ساز کنیم، مجاز خواهیم بود که فقط در 300 متر مربع از زمین ساخت و ساز را انجام دهیم. باید توجه داشت که ضریب سطح اشتغال شاخص مناسبی برای کنترل تراکم جمعیت نیست و بیشتر مورد توجه طراح های شهری برای به دست آوردن بخش های ساخته شده و فضاهای باز در قطعات تفکیکی است.

http://www.www.www.iran-eng.ir/images/icons/icon3.gif 2-ضریب سطح زیر بنا (تراکم ساختمانی):
این ضریب، یکی از معمول ترین شاخص ها در کنترل تراکم جمعیتی در ایران است. همیشه هنگامی که در مورد تراکم یک ساختمان صحبت می شود منظور ضریب سطح زیربنا است که این شاخص معمولا بر اساس درصد بیان می شود.
به عنوان مثال اگر تراکم ساختمانی مجاز در یک منطقه 180 درصد باشد و ما بخواهیم در زمینی به مساحت 300 متر مربع اقدام به ساخت و ساز کنیم، می توانیم ساختمانی به میزان 180 درصد کل مساحت زمین بسازیم، یعنی مساحت کل ساختمان 540 متر مربع خواهد بود. اگر سطح اشغال این زمین 60 درصد باشد، می توانیم در 60 درصد این زمین، ساختمانی به مساحت کل 540 متر مربع بسازیم. یعنی سطح اشغال در این زمین 180 متر مربع خواهد بود. با توجه به این که مساحت مجاز ساخت و ساز در این زمین 540 متر مربع و میزان سطح اشغال 180 متر مربع است، لازم است که ساختمانی در سه طبقه بسازیم.
حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، 40 درصد باشد مساحت سطح اشغال 120 متر مربع خواهد بود که در این حالت می توان ساختمانی در چهار و نیم طبقه ساخت. با توجه این که مالکان ترجیح می دهند حداکثر استفاده را از زمین و سرمایه خود بکنند، مایل هستند که چهار و نیم طبقه را به پنج طبقه برسانند که در این صورت اقدام به خرید مازاد تراکم از شهرداری می کنند.

http://www.www.www.iran-eng.ir/images/icons/icon3.gif 3-شاخص طبقات مجاز ساختمانی:
یکی دیگر از شاخص هایی که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار میگیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است.در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر متداول است.
شاخص تعداد طبقات ساختمانی تاثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و از این لحاظ شاخص مهمی برای طراحان شهری به شمار می آید. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.

http://www.www.www.iran-eng.ir/images/icons/icon3.gif 4-تراکم واحد مسکونی در سطح:
این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و به تبعیت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح تهیه شده است. واحد سطح عموما در برنامه ریزی شهری هکتار است. این شاخص بیشتر مورد توجه برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و.... در یک منطقه است . می توان به وسیله این شاخص به ارقام از پیش تعیین شده جمعیتی نزدیک شد. این شاخص، شاخص مفیدتر و کارآمدتری نسبت به بقیه شاخص ها برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری است .
با توجه به موارد ذکر شده در بالا، به این نتیجه می رسیم که هیچ یک از شاخص های ذکر شده درباره تراکم، به خودی خود نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه در کنار همدیگر، امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را دارند. با عمل به ضوابط و مقرراتی که از این شاخص ها به دست می آید امکان خدمات رسانی به نواحی مختلف شهری راحت تر و سریعتر خواهد بود.
اصولا با توجه به ضوابط و مقرراتی که شهرداری ها برای یک شهر تعریف می کنند (میزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعیتی در منطقه و ...) می توان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود. اصولا قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس متر مربع محاسبه می شود در مثالی که بالا ذکر شد، اگر بخواهیم اقدام به ساخت و ساز در پنج طبقه کنیم، لازم است که 60 متر مربع تراکم مازاد را از شهرداری بخریم. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه متفاوت است که مبنای تعیین این قیمت ، شورای اسلامی هر شهر است و شهرداری مجری این دستورات به حساب می آید. قیمت تراکم در تهران در مناطق مختلف بین 70 هزار تومان تا 300 هزار تومان در متر مربع، متغیر است. که در این صورت برای خرید مازاد تراکم برای 60 متر باید بین چهار میلیون ودویست هزار تومان تا هجده میلیون تومان به شهرداری پرداخت کرد.

http://www.www.www.iran-eng.ir/images/icons/xp.gif منبع :
omida1368.blogfa.com
علیرضا فرسایی
 

Rah Pardaz

همکار مدیر تالار مهندسی عمران متخصص راهداری
کاربر ممتاز
ضوابط شهرداری در محاسبه سطح زیر بنا

ضوابط شهرداری در محاسبه سطح زیر بنا


5- ضوابط مربوط به محاسبه سطح زير بنا


  • 1-5 - در صورتيکه از زير زمين به منظور پارکينگ، تاسيسات موتورخانه، انبار و پناهگاه مورد لزوم بنا استفاده شود، مساحت آن جزء سطح زيربنا منظور نخواهد شد .
  • 2-5 - فضاهاي سرپوشيده‌اي که درطبقه همکف، دو گذر عمومي مختلف را به ‌هم ‌متصل‌نموده ‌و توسط ‌مالک ‌براي ‌عبور و مرور عموم‌ به ‌شهرداري ‌واگذار شده‌اندجزء ‌سطح زيربنا محسوب نخواهد شد.
  • 3-5- سطوح‌ ايوان‌ و بالکن‌درمحاسبه‌سطح‌مجاز زيربنا محاسبه مي‌شود .
  • 4-5-حياط ‌خلوتهائي‌که ‌مساحت ‌آنها 7 متر و بيشتر است جزء زيربنا محاسبه نخواهد شد .
  • 5-5-کليه عقب نشيني‌ها در طبقه همکف به منظور ايجاد ورودي يا گذر سرپوشيده عمومي درصورتيکه 0.6 ± متر اختلاف سطح با گذر داشته و بدون‌مانع‌متصل‌به‌گذرعمومي باشد جزء سطح زيربنا محسوب نخواهد شد .
  • 6-5- جهت محاسبه عوارض سطح يک واحد پارکينگ 25 مترمربع در نظر گرفته مي شود .



http://www.www.www.iran-eng.ir/images/icons/xp.gif منبع : ncst.dmon.com
 

Rah Pardaz

همکار مدیر تالار مهندسی عمران متخصص راهداری
کاربر ممتاز
مساحت زيربنا: مساحت هر طبقه از بنا را گويند.

مساحت كل بنا:مجموع سطح طبقات يك ساختمان اعم از روي زمين يا زيرزمين.

متوسط مساحت زمين: نسبت مساحت قطعات تفكيك شده به تعداد آن را در يك محدوده معين .

متوسط مساحت كل بنا :نسبت جمع مساحت پروانه ها يا جمع مساحت پايان ساختمانها به تعدادپروانه ها يا پايان ساختمان صادره .

مساحت كل طبقات و زيرزمين : مجموع مساحت كل طبقات احداث شده (مطابق مساحت كل بنا) بااحتساب مساحت زيرزمين .

مساحت مفيد: بناي ايجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهاي ارتباطي ، راه پله ،چاهك آسانسور ، شوت زباله ،‌نورگيرها،‌پاركينگ و انبارهاي مجزا بخصوص در زير زمينوتاسيسات و فضاهاي مشاعي ديگر.
 
بالا