شرح قانون روابط موجر و مستاجر سال 76

aroya

عضو جدید
قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1376 در (13) ماده تنظيم يافته است. بدين ترتيب، شايد اصلح باشد كه قانون مذكور، به لحاظ مختصر بودن مواد آن، ماده به ماده مورد بررسي قرار گيرد.


ماده (1): 1- به موجب ماده(1) اين قانون، قراردادهاي اجاره اي كه از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون (2/7/1376) منعقد، مي شوند در شمول آن قرار مي گيرند، حال آنكه ماده (11) قانون فوق مي گويد، از تاريخ تصويب قانون (26/5/1376) قراردادهاي اجاره، تابع قانون موصوف مي باشند.تفاوت در تاريخ فوق، يك ماه و پنج روز است. با توجه به ماده(2) قانون مدني كه مي گويد:«قوانين 15 روز پس از انتشار، در سراسر كشور لازم الاجرا است؛ مگر آنكه در خود قانون ترتيب خاصي براي موقع اجرا مقرر شده باشد». بايد تاريخ 2/7/1376 را ملاك قرارداد، زيرا قانون مدني در اين خصوص يك قاعده عام و در ارتباط با نظم عمومي را بيان مي كند. 2- خوشبختانه پراكندگي در قوانين موجر و مستأجر از ميان رفته و با تصويب قانون ،1376 كليه اماكن استيجاري - اعم از تجاري، مسكوني، دانشجويي و غيره-، تابع قانون ذكر شده مي باشند. 3- قانون سال 1376 يك قانون غيره آمره است، زيرا اشاره بر آن دارد كه براي رسيدگي به روابط موجر و مستأجر و اختلافات ناشي از آن، مي توان به قانون مدني و قانون 1376 و شرايط مقرر بين طرفين مراجعه كرد.


توضيح حقوقي: باختصار ذكر مي گردد كه قوانين مصوب مجلس؛ بنابرقاعده، غيرآمره هستند، مگر آنكه قانوني به طور صريح يا ضمني خود را آمره اعلام كند، مانند ماده (30) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 كه خود را آمره قلمداد كرده است. قانون آمره، بدان معناست كه هرگونه توافق، به عنوان مثال ميان موجر و مستأجر، چنانچه برخلاف مواد مندرج در يك قانون آمره باشد، از نظر دادگاه و مقامات اجرائي، باطل و بي اثر مي باشد.


مثال: با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 (در رابطه با اماكن تجاري)؛ چنانچه موجر و مستأجر توافق كنند كه مستأجر هنگام تخليه ملك تجاري، حق دريافت سرقفلي را نخواهد داشت و موجر بخواهد به اين توافق كتبي استناد كند؛ از نظر دادگاه، فاقد ارزش حقوقي بوده و بي اثر است. يا مستأجر در ملك تجاري تعهد كند، كه در پايان مدت قرارداد اجاره، مكلف به تخليه ملك تجاري مي باشد و موجر بخواهد بدين توافق استناد كند، باطل و بي اثر است.


نكته دومي را كه مي خواهم توضيح دهم، مشعر بر آن است كه هرگاه شك يا ترديد كنيم كه قانوني آمره يا غيره آمره مي باشد، قانون غير آمره است تا خلاف آن ثابت شود، زيرا در نظام حقوقي ما (در روابط حقوقي)، اصل حاكميت اراده (آزادي اراده) يا شرايط مقرر ميان طرفين است. به ماده (10) قانون مدني در اين خصوص مراجعه و استناد فرماييد. قانون آمره، داراي سه عنصر اساسي مي باشد:كليه قوانين مربوط به نظم عمومي public order و مربوط به اخلاق حسنه با عفت عمومي public decency و مربوط به سياست عمومي دولت public policy of state آمره مي باشند.


4- قراردادهاي اجاره اي كتبي (اعم از رسمي يا عادي)، تابع قانون سال 1376 مي باشند. در اين قانون، ذكري از روابط استيجاري به صورت شفاهي به ميان نيامده است (در قانون سال 1356 و قانون سال 1362 رابطه استيجاري به صورت شفاهي معتبر مي باشد)؛لذا هرگونه تصرف بر حسب تراضي شفاهي طرفين و همچنين، هرگونه صلح منافع از طرف مصالح به متصالح به صورت شفاهي، به علت نقص در شرايط شكلي، عنوان رابطه استيجاري نداشته، و دادگاه نمي تواند به اين گونه اختلافات رسيدگي كند و مشمول قانون سال 1376 نمي باشند؛ مانند واگذاري يك ويلاي شمال در تابستان به مدت سه ماه به خانواده اي براي اقامت و استراحت. البته اين گونه روابط و تصرفات با استناد به ماده (10) قانون مدني، لازم الاجرا و قابل رسيدگي است ولي مي توانند مشمول قانون مدني يا قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 باشند. در اين خصوص، مي توان به بند «3» از ماده (2) آيين نامه قانون سال 1376 مراجعه كرد.


5- به موجب ماده (1)، قرارداد هاي اجاره اي كه از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون منعقد مي شوند، مشمول قانون سال 1376 مي باشند؛ لذا قراردادهايي كه قبل از تاريخ 2/7/1376 منعقد شده باشند و پس از تاريخ موصوف مجددا تمديد شوند، نمي توانند مشمول قانون فوق باشند ولي متأسفانه تبصره ماده(2) آيين نامه قانون سال ،76 ماده(1) قانون را نقض كرده و به امر قانونگذار پرداخته است (قوه مجريه يا هيأت دولت كه مسؤول تهيه آيين نامه براي قوانين است، نمي تواند به امر قانون گذاري بپردازد. آيين نامه شكل اجرائي قانون را بيان مي كند و توضيح مي دهد). اين تبصره با بند «1» ماده (2) آيين نامه نيز در تعارض است.


تبصره ماده (2) آيين نامه قانون سال 76 مي گويد: «رابطه استيجاري در اماكني كه ابتدا از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون براي اجاره واگذار شده يا مي شود يا پس از تاريخ ياد شده توسط طرفهاي قرارداد اجاره تمديد مي گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود». اين تبصره مورد اعتراض هيأت عمومي ديوان عدالت اداري قرار گرفته، آن را باطل اعلام كرده است: «به رأي هيأت عمومي ديوان عدالت اداري به شماره هـ / 78/454 و 413 و ،230 مورخ 21/7/1379 مراجعه فرماييد». در اين جا ضروري مي دانم كه به اصل (170) قانون اساسي اشاره كنم كه مي گويد:«قضات دادگاهها مكلفند از اجراي تصويب نامه ها و آيين نامه هاي دولتي كه مخالف با قوانين و مقررات اسلامي يا خارج از حدود اختيارات قوه مجريه است، خودداري كنند و هركس مي تواند ابطال اين گونه مقررات را از ديوان عدالت اداري تقاضا كند».


ماده (2): 1- برابر ماده دوم قانون سال ،1376 و در انطباق با ماده(468) قانون مدني؛ قراردادهاي اجاره بايستي مدت داشته باشند والا قرارداد اجاره باطل است. در اين قانون، ذكر مدت - برخلاف قانون سال 1356 درباره اماكن تجاري- جنبه صوري نداشته و موجر در انقضاي مدت مي تواند تقاضاي تخليه عين مستأجره را نمايد (ماده«3»قانون)، اعم از اينكه ملك مورد اجاره مسكوني باشد يا تجاري. 2- از نظر شرايط شكلي، ماده (2) قانون اعلام مي دارد كه دو نفر گواه بايد ذيل قرارداد اجاره را به عنوان شهود امضا كنند.


اولا- لزوم امضاي دو نفر شاهد يا گواه در ذيل قرارداد، چندان روشن نيست. در هيچ يك از قوانين قبلي، چنين قيدي وجود نداشت.


ثانيا - قرارداد اجاره- اعم از آنكه رسمي باشد يا عادي و دو نفر گواه ذيل آن را امضا كنند يا خير-، باز هم مي توان در دادگاه نسبت به آن، ادعاي جعل، انكار يا ترديد كرد.


ثالثا- قانون سال ،1376 ضمانت اجراي عدم رعايت قيد مذكور را روشن نكرده است، كه در صورت فقدان امضاي دو نفر گواه، قرارداد باطل است يا غير نافذ يا صحيح؟


البته طبق بند «5» از ماده (2) آيين نامه قانون سال ،1376 در صورتي كه سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظيم نشده باشد، مشمول مقررات قانون سال 1376 نمي باشد، ولي آيين مذكور اعلام نكرده است كه چنين قانوني مشمول كدام قانون قرار مي گيرد؟ رويه قضائي دادگاهها، راه حل مناسبي را در نظر گرفته است؛ بدين معنا كه هرگاه در قرارداد اجاره شرايط شكلي برابر قانون رعايت نشده باشد؛ در اجاره اماكن مسكوني، برابر قانون سال 1362 و در اماكن تجاري، برابر قانون سال 1356 رسيدگي مي شود.


ماده (3): 1- اساس بدعتگذاري در روابط موجر و مستأجر، در ماده (3) به چشم مي خورد؛ يعني تخليه ظرف يك هفته پس از انقضاي مدت اجاره، اعم از آنكه ملك تجاري باشد يا مسكوني. برخلاف قانون سال 1356 كه انقضاي مدت اجاره در قرارداد، موجبي براي تخليه به حساب نمي آمد و همان طوري كه قبلا اشاره گرديد، ذكر مدت در قرارداد اجاره براي اماكن تجاري، طبق قانون سال،1356 صرفا جنبه صوري داشته و به لحاظ رعايت ماده (468) قانون مدني صورت مي گرفت.


2- قانون سال ،1376 تخليه را فقط به لحاظ انقضاي مدت، مد نظر قرار داده است. بديهي است كه در موارد ديگر تخليه، همچنان كه ماده(1) همين قانون پيشنهاد مي كند، بايد به قانون مدني مراجعه كرد. مانند تخليه به علت تعدي و تفريط مستأجر (ماده 487 «ق. م»). و يا تخليه به علت تغيير كاربري مورد اجاره(ماده490«ق.م»). و يا تخليه به علت عدم تأديه اجاره بها (مواد 490 و 469 «ق. م»). در اين خصوص، مي توان به بند «4» از ماده(2) آيين نامه قانون فوق در زمينه موارد تخليه اماكن استيجاري قبل از انقضاي مدت مندرج در قرارداد، مراجعه و استناد كرد.اين جانب معتقدم كه آنچه در بالا ذكر شد، صرفا در مورد اماكن مسكوني صدق مي كند. در مورد اماكن تجاري، چنانچه تخليه به علت انقضاي مدت نباشد، با اشكال زياد و با ترديد مي توان به قانون سال 1356 مراجعه كرد؛ زيرا اين تعارض پيش مي آيد كه پس از صدور حكم تخليه با استناد به قانون سال 1356 در اماكن تجاري، آيا بايد به مستأجر سرقفلي پرداخت كرد يا خير؟ اين اشكال از اين بابت است كه در قانون سال ،1376 چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره، سرقفلي به موجر نداده باشد، هنگام تخليه نمي تواند مطالبه سرقفلي كند و بر عكس، در قانون سال 1356- اعم از آنكه مستأجر در هنگام عقد اجاره به موجر سرقفلي داده يا نداده باشد- بنابرقاعده در هنگام تخليه، از موجر سرقفلي مي گيرد (مگر مواردي كه مستأجر مقصر قلمداد شود).


اين جانب بدين شكل، پيشنهاد مي كنم كه رويه قضائي به شرح زير، تدوين و اجرا گردد:«دادرس مي تواند صدور حكم تخليه در اماكن تجاري را به يكي از موارد و مواد قانون سال 1356 مستند كرده و با توجه به تاريخ انعقاد عقد اجاره كه بعد از تاريخ 2/7/1376 مي باشد، مسأله تأديه يا عدم تأديه را به تبصره«2» از ماده(6) قانون سال 1376 استناد دهد».


3- در ماده (3) قانون سال ،1376 براي تخليه ارائه دادخواست لازم نيست و تقديم درخواست، كافي است. بديهي است كه درخواست يا تقاضاي تخليه درمورد اسناد رسمي به دايره اجراي ثبت، و در مورد قرارداد عادي اجاره، به مقام قضائي صالح ارائه مي گردد.


توضيح حقوقي: توجه خواهيم داشت، در ساير موارد تقاضاي تخليه، باستثناي انقضاي مدت قرارداد، الزامي براي رعايت قيد «تخليه ظرف يك هفته» وجود ندارد؛ چون حكم تخليه از شمول قانون سال 1376 خارج شده است (به بند «4» از ماده(2) آيين نامه، قانون سال 1376 مراجعه فرماييد).


دستور صدور تخليه، ظرف يك هفته، پس از انقضاي مدت و تقديم تقاضاي موجر، بنابرقاعده بايستي مسبوق به سابقه اي باشد. تعداد زيادي خانه، آپارتمان و يا املاك ديگري وجود دارند كه مالكين آنها از بيم عدم تخليه توسط مستأجر در انقضاي مدت و بناچار مراجعه به دادگستري و درگيرشدن در تشريفات آيين دادرسي و صرف هزينه هاي ناخواسته؛ از اجاره دادن ملك خود، خودداري مي كنند. ظاهرا قانونگذار براي ايجاد اطمينان در مالكين يا موجر (كه در صورت انقضاي مدت اجاره، مي توانند ملك خود را ظرف يك هفته مجددا در اختيار خود داشته باشند) و رعايت اصل احترام به حق مالكيت (كه بزرگترين و اساسي ترين حق عيني فرد در جامعه است) و رعايت قاعده تسليط؛ ماده(3) را وضع كرده است و از اين بابت، اين امر را بدعتگذاري در روابط موجر و مستأجر تلقي مي كنيم.


با توجه به نكات طرح شده، به نظر مي رسدكه تخليه ظرف يك هفته در ساير موارد، اساسا امكان پذير نباشد. مثلا تخليه به علت عدم تأديه اجاره بها نيازمند رسيدگي است. يا تخليه به علت تعدي و تفريط مستأجر نيز محتاج به رسيدگي و نظر كارشناس است.حال، آيا واقعا قانون گذار، اين مسائل را مدنظر داشته و به همين دليل، تخليه ظرف يك هفته را فقط اختصاص به انقضاي مدت داده است يا خير، بحث ديگري است.


4- مقام قضائي صالح (رئيس حوزه قضائي يا دادگاه مرجوع اليه) بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي، دستور تخليه را صادر خواهند كرد (به مواد 3 و 4 آيين نامه قانون سال 1376 مراجعه فرماييد). گرچه ماده (4) آيين نامه مذكور، فقط از رئيس حوزه قضائي نام برده است، ولي به نظر مي رسد كه در غياب رئيس حوزه قضائي، معاون وي كه در واقع، قائم مقام رئيس حوزه است، مي تواند دستور تخليه را صادر نمايد. ماده (219) قانون مدني، مي گويد « عقودي كه بر طبق قانون واقع شده باشد، بين متعاملين و قائم مقام آنها لازم الااتباع است، مگر اينكه به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود» در اين ماده منظور از قائم مقام، وارث + موصي له + طلبكار + و منتقل اليه مي باشد. بر افراد مذكور كه عنوان «قائم مقام قانوني» دارند، مي توان معاون رئيس اداره را نيز افزود. بديهي است كه قائم مقام قانوني با نمايندگان قانوني يا قضائي نظير ولي + وصي + قيم + ناظر، امين، و يا نمايندگان قراردادي مانند وكلا تفاوت دارد.


ماده (4): 1- چنانچه موجر، مبلغي تحت عنوان وديعه، يا تضمين، يا قرض الحسنه، و يا سند تعهدآور و مشابه آن، از مستأجر دريافت كرده باشد، تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر، موكول به استرداد سند يا وجه مذكور مي باشد. 2- چنانچه موجر مدعي ورود خسارت به عين مستأجره، و يا عدم پرداخت مال الاجاره ازناحيه مستأجر باشد و يا مستأجر بابت قبوض تلفن، آب، برق، گاز مصرفي مديون باشد، موجر مي تواند وجه يا سند مذكور را بابت هزينه هاي مذكور به دايره اجراي ثبت يا اجراي احكام مدني تسليم كند و جهت اثبات ادعاي خود، دادخواست لازم را به دادگاه ذيصلاح تقديم كند.آنچه از مفاد ماده(4) قانون سال 1376 مستفاد مي گردد، آن است كه وجوه مذكور يا سند تعهدآور، ارتباطي با حق سرقفلي كه در ماده (6) قانون مورد بحث قرار گرفته است، ندارند. 3- اقدامات فوق در صورتي مورد عمل قرار مي گيرند كه پرداخت وجه از طرف مستأجر به موجر يا تسليم سند تعهدآور، در سند رسمي يا عادي اجاره قيد شده باشد و يا از طرف موجر نزد مقام قضائي يا دادگاه مرجوع اليه عنوان گردد.


البته امكان دارد كه تأديه وجه يا تسليم سند تعهدآور از طرف مستأجر به موجر، در قرارداد اجاره درج نشده باشد يا از طرف موجر اعلام و عنوان نگردد، ولي مستأجر مدعي پرداخت وجه يا ارائه سند تعهدآور به موجر باشد؛ لذا مستأجر جهت اثبات ادعاي خود و احقاق حق مي تواند طبق ماده (5) قانون سال 1376 كه در ذيل آمده است، اقدام كند؛ ولي هرگونه اقدام يا ادعاي حقي از طرف مستأجر نمي تواند مانع اجراي دستور تخليه گردد، زيرا آنچه به عنوان يكي از محورهاي اساسي در قانون سال76 مورد لحاظ قرار گرفته، «تخليه ظرف يك هفته» مي باشد.


ماده (5): «چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوي موجر، مدعي هرگونه حقي باشد، ضمن اجراي دستور تخليه، شكايت خود را به دادگاه صالح تقديم كرده، پس از اثبات حق مورد ادعا و نيز جبران خسارات وارده، حكم مقتضي صادر مي شود». دادگاه صالح دراين باب رابايد دادگاه محل وقوع ملك دانست.


اشكالات و ابهامات حقوقي: آنچه از مواد مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 استنباط مي شود، آن است كه موجر در پايان مدت قرارداد، مي تواند باارائه قرارداد اجاره و يك تقاضانامه به مقام قضائي صالح يا دايره اجراي ثبت، تقاضاي تخليه كند و مقام مربوط نيز دستور تخليه را ظرف يك هفته، خواهد داد و همان طوري كه قبلا نيز اشاره گرديد، اين مسأله، يكي از محورهاي اساسي قانون سال1376 مي باشد. اما ماده ي 18 آيين نامه ي قانون سال ،1376 موردي را ذكر مي كند كه تخليه نمي تواند ظرف يك هفته صورت پذيرد و اعمال اين محور اساسي با مانع برخورد مي كند. اين جانب اساسا معتقدم كه حكم مندرج در ماده(18) آيين نامه، بايستي در متن قانون روابط موجر و مستأجر 1376 درج مي شد، نه در آيين نامه؛ زيرا اين حكم يك امر قانونگذاري است و در صلاحيت قوه مجريه كه آيين نامه را تنظيم كرده است، نمي باشد.


به هر صورت، ماده(18) آيين نامه مي گويد: «در صورتي كه دستور تخليه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شكايتي داشته باشد و يا مدعي تمديد قرارداد اجاره باشد، شكايت خود را به دادگاه عمومي محل وقوع ملك تقديم مي كند. اعلام شكايت مانع اجراي دستور تخليه نمي باشد؛ مگر اينكه دادگاه رسيدگي كننده، شكايت مستأجر را مدلل بداند. در اين صورت، پس از اخذ تأمين متناسب با ضرر و زيان احتمالي موجر، قرار توقيف عمليات اجرائي تخليه را صادر خواهد كرد». بدين ترتيب، مستأجر به طور غير مستقيم مي تواند در دو مورد، مانع اجراي تخليه ظرف يك هفته بشود:


اول اينكه؛ مدعي عدم اصالت قرارداد اجاره باشد؛ دوم اينكه؛ مدعي تمديد قرارداد اجاره باشد.


سرقفلي در قانون سال 1376: دومين محور اساسي در قانون سال ،1376 مسأله تأديه يا عدم تأديه سرقفلي به مستأجر هنگام تخليه است كه بظاهر يك بدعتگذاري مي باشد. در قانون سال،1356 در روابط موجر و مستأجر مربوط به اماكن تجاري، مستأجر هنگام تخليه سرقفلي را به نرخ عادله روز، از موجر دريافت مي كند، اعم از آنكه هنگام عقد به موجر سرقفلي داده باشد يا نداده باشد. در قانون سال،1356 هر گاه مستأجر مقصر يا متخلف قلمداد گردد(مانند ارتكاب تعدي و تفريط يا تغيير شغل و يا عدم تأديه ي اجاره بها در موعد مقرر) از دريافت سرقفلي محروم مي شود. ولي در قانون سال ،1376 احكام و مقررات ديگري پايه گذاري شده است كه اينك به تشريح آن مي پردازيم.


ماده ي(6): ماده (14) آيين نامه قانون سال 76 مي گويد: «دفاتر اسناد رسمي علاوه بر رعايت شرايط عمومي تنظيم اسناد اجاره، مكلفند در سند اجاره اماكن با كاربري مسكوني و اماكني كه با رعايت قوانين و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاري واگذار مي شوند؛ تصريح كنند، كه عقد اجاره با سرقفلي يا بدون سرقفلي واقع شده است و در قراردادهاي عادي اجاره نيز، طرفين مكلفند سند اجاره را با قيد همين مطلب تنظيم كنند».


بدين ترتيب، اولين قيد در تنظيم يك قرارداد اجاره، آن است كه روشن گردد: سند اجاره مسكوني است يا تجاري؟ و اگر تجاري است، سرقفلي به موجر داده شده يا خير؟ لازم است كه يادآوري كنم، اساسا تأديه سرقفلي به موجر بايد از تاريخ 2/7/76 به بعد باشد. همچنين، انتقال سرقفلي از مستأجر سابق به مستأجر لاحق نيز بايد از تاريخ 2/7/76 باشد تا مورد حكم دادگاه قرارگيرد(به بند «2» از ماده (2) آيين نامه قانون سال 1376 مراجعه و استناد كنيد).


احكام مندرج در ماده (6) و تبصره هاي آن را، به شرح زير مي توان استخراج كرد:


1- هنگام انعقاد عقد اجاره، موجر مي تواند از مستأجر سرقفلي بگيرد يا از گرفتن سرقفلي امتناع كند.


2- در پايان مدت قرارداد؛ چنانچه موجر از مستأجر سرقفلي نگرفته باشد، هنگام تخليه به مستأجر سرقفلي نمي پردازد و برعكس؛ چنانچه موجر از مستأجر سرقفلي گرفته باشد، در پايان مدت قرارداد و تخليه عين مستأجره، بايد به مستأجر سرقفلي را به نرخ عادله روز بپردازد.


3- چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستأجر با دريافت سرقفلي، ملك را به ديگري واگذاركند (مشروط بر آنكه حق انتقال به غير از وي سلب نشده باشد)؛ پس از پايان مدت اجاره، مستأجر اخير نيز حق دريافت سرقفلي را از موجر ندارد (تبصره «1» از ماده (6) قانون).


4- ملاحظه مي شود كه تأديه يا عدم تأديه سرقفلي ميان موجر و مستأجر، اساسا ربطي به وديعه تضمين، قرض الحسنه و سند تعهدآور ندارد. اين گونه وجوه يا ازبابت تضمين تخليه گرفته مي شود و يا از بابت جبران خسارتهاي وارد آمده به عين مستأجره از طرف مستأجر.


5- از مفهوم مخالف تبصره «1» ماده (6) استنباط مي گردد؛ چنانچه مالك سرقفلي گرفته باشد و مستأجر با دريافت سرقفلي، ملك را به ديگري واگذار كند؛ پس از پايان مدت اجاره، مستأجر دوم حق مطالبه سرقفلي را خواهد داشت (به شرطي كه حق انتقال به غير سلب نشده باشد).


6- آنچه در بالا بيان گرديد، بتمامي مربوط به (پايان مدت اجاره) است كه مستأجر اول يا مستأجر دوم در ملك تجاري، تا خاتمه قرارداد، به كسب و كار مشغول بوده اند.


7- ماده (6) قانون روابط موجر و مستأجر، حكم جديدي را ابداع نموده كه خارج از اصول حاكم بر قانون سال 1376 مي باشد كه در ذيل، بدان اشاره مي گردد:


در اثناي مدت اجاره: حكم جديد در ماده (6) بدين شرح است: «...همچنين، مستأجر مي تواند در اثناي مدت اجاره، براي واگذاري حق خود، مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت كند؛ مگر آنكه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد».


از حكم جديد، نتايج زير به دست مي آيد: الف- مستأجر در اثناي مدت اجاره (يعني مثلا از 5 سال مدت اجاره، 3 سال آن گذشته و 2 سال باقي مانده است)، براي واگذاري حق خود (يعني2سال باقيمانده)، مي تواند از موجر سرقفلي بگيرد. بظاهر، ماده حكايت از آن دارد، كه مستأجر- اعم از آنكه سرقفلي به موجر داده باشد يا نداده باشد ـ با تخليه در اثناي مدت، مي تواند سرقفلي بگيرد. واژه «مي تواند»، مبين اين امر است كه قانون به او «اختيار» داده است كه به خاطر تخليه در اثناي مدت، سرقفلي بگيرد و ربطي به توافق و يا تراضي با موجر ندارد.البته همان طوري كه قبلا ذكر كردم، اين حكم خارج از اصول است ولي به هر صورت نص قانون است و اجتهاد جايز نيست.


ب- در اثناي مدت اجاره، چنانچه حق انتقال به غير از مستأجر سلب نشده باشد، وي مي تواند ملك را به مستأجر ديگر واگذار كرده، از او سرقفلي دريافت كند. بديهي است كه مستأجر دوم نيز در پايان مدت اجاره، با توجه به حكم مندرج در تبصره «1» از ماده (6)، نمي تواند از مالك سرقفلي بگيرد؛ يعني مستأجر دوم، هم سرقفلي داده است و هم در خاتمه قرارداد، نمي تواند از كسي سرقفلي بگيرد (موجر از مستأجر اول و دوم سرقفلي نگرفته است). ج- اين ابهامات و تناقضات، باعث شده است كه اين جانب، با توجه به مجموع مواد و مقررات، و به منظور ايجاد يك رويه قضائي واحد و مشابه، به جمع بندي و نتيجه گيري بپردازم كه بعدا به صورت فرمول يا به صورت چند قاعده متوالي ذكر خواهد شد.


ماده (7): ماده (7) كه از ابهامات بسياري زيادي برخوردار است، به شرح زير مي باشد: «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زماني كه عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هرساله عين مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار كند؛ در اين صورت، مستأجر مي تواند از موجر و يا مستأجر ديگر، مبلغي به عنوان سرقفلي براي اسقاط حقوق خود دريافت كند. » ماده (15) آيين نامه قانون سال ،1376 براي رفع برخي ابهامات ماده (7) اضافه مي كند:«اجراي مقررات ماده(7) قانون، ناظر به مواردي است كه در عقد اجاره شرط شده باشد كه موجر هرساله مكلف به تمديد مدت اجاره، بدون افزايش اجاره بها مي باشد». متأسفانه ماده(15) آيين نامه، همان موارد ابهام را تكرار كرده است. نكات زير در مورد ماده (7) قانون و ماده(15) آيين نامه درخور توجه است:


اول اينكه؛ حقوق مستأجره كه مي خواهد آنها را اسقاط كند، روشن نيست. دوم اينكه؛ در ماده (7) قانون آمده: «...تا زماني كه عين مستأجري در تصرف مستأجر باشد...»، لذا واژه «تصرف» روشن نيست. قيد يا عبارت «تا زماني» مبهم است. و سوم اينكه؛ عبارت «هرساله» در متن ماده (7) نيز روشن نمي باشد كه چه مدت است. نيز، اول: حقوق مستأجره را حداكثر به شرح زير مي توان تشريح كرد:


حق سكونت، اگر ملك مورد اجاره مسكوني باشد. حق كسب و كار، اگر مورد اجاره، تجاري باشد. حق گرفتن سرقفلي در پايان مدت قرارداد از موجر، در صورتي كه سرقفلي پرداخته باشد. حق انتقال به غير، اگر از او سلب حق نشده باشد. حق استرداد وديعه، تضمين، قرض الحسنه، سند تعهدآور؛ اگر در اين زمينه چيزي به موجر داده باشد.


دوم- «چنانچه شرط شود، تا زماني كه عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد»: اين شرط به لحاظ آنكه از لحاظ مدت مجهول است، باطل مي باشد. اگر منظور مدت قرارداد اجاره است، شرط و درج آن لزومي ندارد. بديهي است، موجر طي مدت قرارداد، حق ندارد اجاره بها را افزايش دهد و يا تخليه عين مستأجره را خواستار شود.


سوم - عبارت «هرساله» در ماده (15) آيين نامه؛ چون از لحاظ مدت مجهول است، درج چنين شرطي باطل مي باشد و نمي تواند در دادگاه مورد استناد قرار گيرد.


چهارم- بديهي است كه پس از خاتمه مدت قرارداد، موجر يا مالك حق دارد افزايش اجاره بها و به تعبير صحيح تر افزايش اجرت المثل را خواستار گردد (چون قراردادي وجود ندارد تا پايبند آن باشد) و همچنين، حق دارد كه تخليه عين مستأجره را از دادگاه بخواهد و پس از تخليه، مي تواند عين مستأجره را به هر شخص كه مايل باشد، اجاره دهد و با استناد ماده (959) قانون مدني، نمي توان اين حق يا حقوق مدني را از موجر سلب كرد و درج هرگونه شرطي به علت مغايرت با قانون، باطل است.


ماده (8): متن ماده(8) بدين شرح است:«هرگاه ضمن عقد اجاره، شرط شود كه مالك، عين مستأجره را به غير مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن رابه اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار كند، مستأجر مي تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه محل، مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت كند».


اول اينكه، عبارت «هرساله»، عبارتي مجهول است؛ مدت آن بايد معلوم باشد و لذا درج چنين شرطي از نظر دادگاه، قابل استناد نيست. درست به مثابه آن است كه ما در عقد بيع، شرطي بدين شكل درج كنيم: «من اين اتومبيل را به شما به مبلغ ده ميليون تومان فروختم، به شرط آنكه هر ساله حق انتقال به غير را نداشته باشيد و. . . » در تحديد تصرفات مالكانه خريدار، بايد مدت معلوم را شرط نمود؛ مثلا نوشت كه «به شرط آنكه به مدت ده يا دوازده سال، حق انتقال به غير را نداشته باشيد». دوم اينكه، قرارداد اجاره بايد «مدت» داشته باشد و مدت آن نيز معلوم باشد. سوم اينكه، به استناد ماده (959) قانون مدني، موجر يا مالك پس از خاتمه مدت قرارداد، به هر شخص كه مايل باشد، مي تواند عين مستأجره را اجاره دهد. چهارم اينكه، بديهي است كه در طي مدت قرارداد نيز، موجر نمي تواند عين مستأجره را به غير مستأجر اجاره دهد و درج چنين شرطي، اساسا ضرورت ندارد.


و نتيجه آنكه:


در مورد ماده هاي (7) و (8) قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376؛ به علت وجود ابهامات و شروط غير متعارف؛ مي توان گفت كه بهتر است از طرف قوه مقننه مجددا بازنويسي و اصلاح شوند. اين گونه شروط به علت مغايرت با اصول حقوقي حاكم برقراردادها و معاملات، وجهه قانوني ندارند.


ماده (9): ماده (9) مي گويد: «چنانچه مدت اجاره به پايان برسد يا مستأجر سرقفلي به مالك نپرداخته باشد و يا اينكه مستأجر، كليه حقوق ضمن عقد خود را استيفأ كرده باشد؛ هنگام تخليه عين مستأجره، حق دريافت سرقفلي نخواهد داشت».


ماده (9)، سه حكم متفاوت را بدين شرح بيان مي كند: حكم اول: چنانچه مدت اجاره به پايان برسد، هنگام تخليه عين مستأجره، مستأجر حق دريافت سرقفلي نخواهد داشت. اين حكم مغاير با تبصره «2» از ماده (6) قانون است كه مي گويد: «در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجر منتقل كند؛ هنگام تخليه، مستأجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را دارد». «سرقفلي را به مستأجر منتقل كند»، يعني از مستأجر سرقفلي گرفته باشد.
حكم دوم: چنانچه مستأجر سرقفلي به مالك نپرداخته باشد، هنگام تخليه حق دريافت سرقفلي نخواهد داشت.اين حكم صحيح بوده، و در انطباق با تبصره «1» از ماده (6) قانون مي باشد.
حكم سوم: چنانچه مستأجر، كليه حقوق ضمن عقد را استيفا كرده باشد؛ هنگام تخليه حق، دريافت سرقفلي نخواهد داشت.


به نظر مي رسد كه مستأجر چنانچه كليه حقوق ضمن عقد خود را، (كه پيش از اين بيان گرديد)، استيفا كرده باشد؛ باز هم هنگام تخليه (چنانچه به موجر سرقفلي پرداخته باشد)، مي تواند به نرخ عادله روز مطالبه سرقفلي كند. البته شايد قانونگذار از عبارت «كليه حقوق ضمن عقد براي مستأجر»، مفاهيم و نكات ديگري را استنباط كرده باشد كه ظاهرا مفهوم نبوده است (در آيين نامه قانون سال 1376 نيز در اين باره توضيحي داده نشده است). لذا در اين صورت، بهتر است كه مقام قانونگذاري صالح، «حقوق ضمن عقد مستأجر» را تفسير كند.


ماده (10): 1- در صورت عدم توافق موجر و مستأجر نسبت به ميزان سرقفلي، مسأله با نظر دادگاه تعيين مي شود. 2- طبق تبصره ماده (10): «مطالبه هرگونه وجهي خارج از مقررات فوق، در روابط استيجاري ممنوع مي باشد». بدين ترتيب، وجوهي را كه موجر به مستأجر در هنگام تخليه عين مستأجره بايد بپردازد، عبارتند از: سرقفلي؛ چنانچه موجر سرقفلي گرفته باشد. وديعه، تضمين، قرض الحسنه، يا سند تعهدآور؛ چنانچه موجر، وجوه مذكور يا سند موصوف را دريافت كرده باشد. ملاحظه مي گردد كه اين قانون، حقي را تحت عنوان «حق كسب و پيشه و تجارت» به رسميت نشناخته و آن را ممنوع اعلام كرده است. در نهايت مي توان گفت كه قانون سال ،1376 به بحث مربوط به اينكه سرقفلي با حق كسب و پيشه و تجارت تفاوت دارد يا خير؟ پايان داده، هر دو را حقي واحد مي شناسد. جمع بندي و نتيجه گيري در مورد سرقفلي و ايجاد رويه قضائي واحد: همان طوري كه قبلا بيان شد؛ قانون روابط موجر و مستأجر داراي ابهاماتي است، بخصوص در زمينه تأديه يا عدم تأديه سرقفلي.در نتيجه، به منظور ايجاد يك رويه قضائي واحد و مشابه، و با توجه به جميع مواد و مقررات در قانون سال 1376 و آيين نامه مربوط به آن؛ مي توان نتايج زير را استنتاج و استخراج كرد و درگاه ضرورت، مورد لحوق حكم قرار داد:


1- مدت در قرارداداجاره و شرايط ضمن عقد، بايد مشخص و معلوم باشد. لذا عبارتهايي نظير «هرساله» يا «تا زماني كه. . . » از نظر حقوقي، فاقد اعتبار مي باشند.


2- در قرارداد اجاره، بايد اعلام گردد كه ملك تجاري است يا مسكوني.


3- چنانچه مورد اجاره تجاري است، در قرارداد اجاره بايد قيد گردد كه موجر از مستأجر سرقفلي گرفته است يا خير.


4- انتقال سرقفلي از مستأجر اول به مستأجر دوم، چنانچه قبل از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون باشد، (2/7/1376) مشمول قانون سال 1376 نبوده، دادگاه با استناد به قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1356 مسأله را مورد رسيدگي قرار مي دهد.


5- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلي گرفته باشد، در پايان مدت قرارداد و تخليه عين مستأجره، به مستأجر به نرخ عادله روز سرقفلي مي پردازد.


6- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلي نگرفته باشد، در پايان مدت قرارداد و تخليه عين مستأجره، به مستأجر سرقفلي نمي پردازد.


7- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلي نگرفته باشد و در طول مدت اجاره، مستأجر اول سرقفلي را به مستأجر دوم انتقال دهد (حق انتقال سلب نشده باشد)؛ مستأجر دوم در پايان مدت قرارداد، نمي تواند از موجر مطالبه سرقفلي كند.


8- چنانچه موجر هنگام انعقاد عقد اجاره از مستأجر سرقفلي گرفته باشد و در طول مدت اجاره، مستأجر اول سرقفلي را به مستأجر دوم انتقال دهد (حق انتقال سلب نشده باشد)؛ مستأجر دوم در پايان مدت قرارداد، مي تواند از موجر مطالبه سرقفلي را به نرخ عادله روز كند.


9- چنانچه در طول مدت اجاره، موجر با انتقال سرقفلي از طرف مستأجر به شخص ثالث موافقت نكند؛ مستأجر براي واگذاري حق خود و تخليه عين مستأجره، در طول مدت، مي تواند از موجر مطالبه سرقفلي كند؛ اعم از آنكه به موجر سرقفلي داده يا نداده باشد. (به نظر مي رسد، حكم مندرج در ماده (6) قانون سال ،76 بر خلاف اصول حقوقي باشد).


10- چنانچه در طول مدت اجاره، موجر با انتقال سرقفلي از طرف مستأجر به شخص ثالث موافقت نكند و با اين حال، مستأجر سرقفلي خود را به ثالثي (متصرف) منتقل نكند و از او سرقفلي بگيرد؛ در پايان مدت قرارداد، متصرف مي تواند از موجر نصف سرقفلي را مطالبه كند؛ مشروط بر آنكه، در هنگام انعقاد عقد اجاره موجر ازمستأجر سرقفلي گرفته باشد.


(مستأجر، متخلف و مقصر قلمداد شده؛ با تنقيح مناط از قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1356 تبصره«1» ماده (19)، براي شخص متصرف كه سرقفلي داده است، نصف سرقفلي در نظر گرفته مي شود).


ماده (11): به استناد ماده (11) و بند «1» از ماده (2) آيين نامه مربوط؛ روابط استيجاري قبل از اجراي اين قانون، مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نمي باشند و دادگاه حسب مورد، به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 (در مورد اماكن تجاري) و قانون سال 1362 (در مورد اماكن مسكوني) استناد و رسيدگي خواهد كرد.


ماده (12): آيين نامه اجرائي قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1376 در تاريخ 19/2/1378 توسط هيأت وزيران تصويب و ابلاغ شده است.


ماده (13): بر اساس ماده (13)، «كليه قوانين و مقررات مغاير با اين قانون لغو مي شود» در نتيجه، همه آنچه كه همچنان معتبر مي باشند، عبارتند از:


1- قانون مدني (مبحث عقد اجاره ي املاك). 2- قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1356 براي اماكن تجاري كه قرارداد اجاره آنها قبل از 2/7/1376 منعقد شده باشد. 3- قانون روابط موجر و مستأجر سال ،1362 براي اماكن تجاري كه قرارداد اجاره آنها قبل از 2/7/1376 منعقد شده باشد. ساير قوانين و كليه ماده واحده ها در روابط استيجاري، مانند خوابگاهها و اماكن دانشجويي و غيره، فاقد اعتبار مي باشند.


ماده (13) : در قانون سال 1356 براي مستأجر در هنگام تخليه، مهلتي تحت عنوان «عسر و حرج مستأجر»، از ده روز تا دو ماه در نظر گرفته شده است.در قانون سال 1362 نيز براي مستأجر، «عسر و حرج» در نظر گرفته شده، ولي مدت آن روشن نيست. رويه قضائي ما، معمولا يك نوبت به مدت 5 يا 6 ماه عسر و حرج مي دهد.در قانون سال ،1376 مانند قانون مدني، بحثي از عسر و حرج مستأجر به ميان نيامده است. خلأ موجود را ماده (13) آيين نامه پر كرده است:


ماده (13)مي گويد: «چنانچه در زمان اجراي دستور تخليه مراجع قضائي و دواير اجرائي ثبت، به علت وقوع حوادث غيرمترقبه؛ مستأجر قادر به تخليه مورد اجاره نباشد و استمهال نمايد؛ مراتب درخواست وي توسط مأمور اجرا به مقام قضائي دستور دهنده گزارش مي شود. مقام قضائي مربوط مي تواند، با استهمال مستأجر براي يك نوبت، به مدت حداكثر يك ماه، موافقت كند».ظاهرا بهتر است در اين ماده، ما از واژه هاي «استمهال» و «عسروحرج»، يك معنا را استنباط نماييم تا از هرگونه تعابير و تفاسير متناقض و احيانا تصميمات متناقض جلوگيري كنيم.


ماده (16):


قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در مورد«حق انتقال به غير» در اماكن تجاري، تقليدي است از قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356؛ بدين معنا كه هرگاهحق انتقال به غير از مستأجر سلب نشده باشد و او بخواهد سرقفلي را به مستأجر دوم انتقال دهد، انتقال بايد براي همان شغل باشد. بديهي است كه در صورت عدم رعايت شرط مذكور از طرف مستأجر اول يا دوم، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخليه عين مستأجره را پيدا مي كند. در قانون سال ،1356 در حالت فوق، مستأجر به علت ارتكاب «تقصير»، يعني عدم رعايت همان شغل يا شغل مشابه، از دريافت سرقفلي هنگام تخليه محروم مي گردد. ولي در قانون سال ،1376 چون در اين زمينه نص خاصي وجود ندارد؛ لذا چنانچه مستأجر هنگام عقد اجاره، به موجر سرقفلي داده باشد، پس از صدور حكم تخليه و ضمن اجراي حكم، از موجر سرقفلي دريافت مي كند.


* اين مطالب در دوره آموزش ضمن خدمت دادگستري استان تهران ارائه شده است
 

Similar threads

بالا