تفسیر دستور نحوه ارائه نقشه های شهرداری(خدمات عمده شرکت مشاور و دفتر فنی)

[F.A.R.Z.A.D]

تفسیر دستور نقشه , طراحی ضابطه مند معماری
نحوه ارائه نقشه های شهرداری
(خدمات عمده شرکت های مشاور و دفاتر فنی)​

سلام به دوستان عزیز.


شاید حجم عمده مطالب مربوط به تالار معماری برای کمک به دانشجویان این رشته باشه ولی تاپیکی که اختصاصی به فارغ التحصیلان معماری واسه ورود به بازار کار کمک کنه وجود نداره.
یکی از این موضوعاتی که برای ورود به بازار کار و همچنین استخدام در شرکت های مشاور و دفاتر فنی طراحی نقشه های شهرداری و ارائه آنهاست.
بحث اولی که تو این تاپیک بررسی میشه تفسیر دستور نقشه ست.چون زمانی که شما واسه مصاحبه به شرکت مشاور میرید(اگه شمارو به عنوان کسی که به ظوابط مسلط است بخوان)اولین سوالی که ازتون پرسیده میشه همین تفسیر دستور نقشه ست.بعد اگه این مورد رو بدونید تازه سراغ پرسیدن ظوابط.به همین جهت من اول یه نمونه دستور نقشه واقعی رو اینجا میزارم و در موردش صحبت میکنیم.بعد میریم سراغ طراحی براساس همین دستور نقشه ها و نقشه هارو با هم کرکسیون میکنیم.

تاپیک پیش نیاز:

ظوابط شهرداری و طراحی معماری

 

[F.A.R.Z.A.D]

نمونه دستور نقشه

نمونه دستور نقشه

 

[Ftm.A]

تو این دستور نقشه مساحت 399.94 متر و تو پهنه R که مسکونی میشه؛
پهنه R- مسکونی
پهنه M- مختلط
پهنه S- فعالیت
پهنه G- حفاظت

تو این دستور نقشه پهنه رو R112 گرفته که طبق این لینک باید سه طبقه باشه، ولی تو خود دستور نقشه تعداد طبقات مجاز 5 عنوان شده؟!

 

[F.A.R.Z.A.D]

تو این دستور نقشه مساحت 399.94 متر و تو پهنه R که مسکونی میشه؛
پهنه R- مسکونی
پهنه M- مختلط
پهنه S- فعالیت
پهنه G- حفاظت

تو این دستور نقشه پهنه رو R112 گرفته که طبق این لینک باید سه طبقه باشه، ولی تو خود دستور نقشه تعداد طبقات مجاز 5 عنوان شده؟!

سلام.
میخواستم اول یه توضیحی در مورد دستور نقشه بدم ولی چون پرسیدید میگم.....این بخاطر اینکه تجمیع بوده دو طبقه تشویقی داره.

 

[Ftm.A]

ممنون, اینجوری خیلی خوب میشه
تجمیع و دو طبقه تشویقی؛ لطفا منظور از تجمیع بیشتر توضیح بدین

 

[F.A.R.Z.A.D]

ممنون, اینجوری خیلی خوب میشه
تجمیع و دو طبقه تشویقی؛ لطفا منظور از تجمیع بیشتر توضیح بدین

تجمیع یعنی اینکه دو یا چند قطعه زمین با هم یکی بشن و سند واحدی بگیرن......واضحه که تفکیک برعکس این حالته.

شهرداری ها امتیازاتی رو برای قطعاتی که اقدام به تجمیع میکنن در نظر میگیره....... از جمله این امتیاز ها،دادن تراکم تشویقی،معافیت 50 تا 90 درصدی عوارض و ......(اگه قطعات تو بافت فرسوده باشن که معافیت عوارض هم دارن....البته تهران)

 

[Ftm.A]

تجمیع یعنی اینکه دو یا چند قطعه زمین با هم یکی بشن و سند واحدی بگیرن......واضحه که تفکیک برعکس این حالته.

شهرداری ها امتیازاتی رو برای قطعاتی که اقدام به تجمیع میکنن در نظر میگیره....... از جمله این امتیاز ها،دادن تراکم تشویقی،معافیت 50 تا 90 درصدی عوارض و ......(اگه قطعات تو بافت فرسوده باشن که معافیت عوارض هم دارن....البته تهران)

چه حسنی داره تجمیع برای شهرداری ها که این همه امتیاز براش در نظر میگیرن؟!

 

[F.A.R.Z.A.D]

چه حسنی داره تجمیع برای شهرداری ها که این همه امتیاز براش در نظر میگیرن؟!

قطعات که بزرگتر میشه امکان تامین پارکینگ(برای تمام واحد ها) فراهم میشه و عرض زمین بزرگتر میشه که متعاقب اون نماهای زیباتری طراحی میشه و تو زیبایی شهر تاثیر داره.
مساحتی که به مالکا ها هم میرسه بیشتر میشه.....چون یه دستگاه راه پله و آسانسور و دیوارهای بین دو قطعه و ...حذف میشه که تو هزینه های ساخت هم تاثیر داره.یه دستگاه آسانسور بین 30 تا 100 میلیون هزینه داره فقط.
از لحاظ معماری هم وقتی عرض بنا بیشتر میشه تامین نور بهتر بیشه و همچنین واحد هارو میشه شمالی-جنوبی طراحی کرد که از دو جبهه نور بگیره.
کلا مزایا زیاد داره

 

[arch 1 teh]

مهندس جان بسیار سپاس گذارم از اینکه این تایپک رو راه اندازی کردید و وقت میگذارید،اگه بعد از مراحل اولیه و توضیحات از موضوعات ساده مثلا یک پیلوت یا سویت 2 نفره با ابعاد اندازه شروع کنیم و بعد دوستان کارها رو بذارند و بعد کرکسیون بریم سراغ کارهای بزرگتر 1طبقه و 2 و3 و.......چند طبقه،ممنونم

 

[F.A.R.Z.A.D]

مهندس جان بسیار سپاس گذارم از اینکه این تایپک رو راه اندازی کردید و وقت میگذارید،اگه بعد از مراحل اولیه و توضیحات از موضوعات ساده مثلا یک پیلوت یا سویت 2 نفره با ابعاد اندازه شروع کنیم و بعد دوستان کارها رو بذارند و بعد کرکسیون بریم سراغ کارهای بزرگتر 1طبقه و 2 و3 و.......چند طبقه،ممنونم

سلام.
خواهش میکنم.
بله اصلا واسه اینکه به نقشه برسیم و کرکسیون کنیم تاپیک رو راه انداختیم.

 

[Ftm.A]

قطعات که بزرگتر میشه امکان تامین پارکینگ(برای تمام واحد ها) فراهم میشه و عرض زمین بزرگتر میشه که متعاقب اون نماهای زیباتری طراحی میشه و تو زیبایی شهر تاثیر داره.
مساحتی که به مالکا ها هم میرسه بیشتر میشه.....چون یه دستگاه راه پله و آسانسور و دیوارهای بین دو قطعه و ...حذف میشه که تو هزینه های ساخت هم تاثیر داره.یه دستگاه آسانسور بین 30 تا 100 میلیون هزینه داره فقط.
از لحاظ معماری هم وقتی عرض بنا بیشتر میشه تامین نور بهتر بیشه و همچنین واحد هارو میشه شمالی-جنوبی طراحی کرد که از دو جبهه نور بگیره.
کلا مزایا زیاد داره

خیلی خوبه، پس من بعد همه قطعات تجمیع کنیم دیگه

ممنون از راهنماییتون

 

[F.A.R.Z.A.D]

اطلاعات موجود در دستور نقشه

اطلاعات موجود در دستور نقشه

اطلاعات موجود در دستور نقشه که باید بدونیم:
1-ابعاد طبق سند
2-ابعاد طبق اصلاحی

اگه این دو مورد دقیقا شبیه هم باشه که هیچی طبق یکیشون زمینتون رو ترسیم میکنید و پیشروی هارو هم حساب میکنید.
ولی اگه اصلاحیتون با سندتون تفاوت داشته باشه زمینتون رو بر طبق ابعاد اصلاحی ترسیم میکنید ولی پیشروی ها و حداکثر مساحتتون رو طبق ابعاد سند حساب میکنید.
این دقیقا اولین سوالیه که وقتی میرید مصاحبه جهت همین طراحی فاز یک ازتون پرسیده میشه.
مطلب بعدی توضیحات برو کفه:
1-ردیف پهنه:که بین 1 تا 4 میتونه باشه........1:پنه R یل مسکونی.......2:پهنه S یا پهنه فعالیت ........3:پهنه M یا مختلط مسکونیو فعالیت.........4:پهنه G یا حفاظت
2-پهنه:اینجا زیر پهنه رو مشخص کرده مثلا R122 (ظوابط پهنه تو هر شهری میتونه متفاوت باشه من ظوابط شهر تهران تو پست بعدی میزارم)
3-محل احداث بنا:که معمولا شرق یا شماله........ولی ممکنه بسته به شرایط خاص جنوب یا غرب هم باشه.
4-تعداد طبقات مجاز:که تعدا طبقات مجاز به جز همکف و زیر زمین رو مشخص میکنه.
5-یه جدولی هم هست که درصد اشغال رو مشخص کرده.
6-حداثر پیشروی:که حداکثر پیشروی رو ضلع طولی زمین رو مشخص میکنه.
7-حداکثر تراکم مجاز:که عبارت است از تعداد طبقات مجاز ضربدر سطح اشغال حداکثر که به درصد نشون داده میشه.


حالا این موارد رو رو نقشه ها کامل بررسی میکنیم.

 

[F.A.R.Z.A.D]

 

[F.A.R.Z.A.D]

 

[F.A.R.Z.A.D]

دستور نقشه شماره 1

دستور نقشه شماره 1

ابعاد طبق سند:

شمال:شمال به پلاک 27.20
شرق:شرق به گذر 10.00
جنوب:جنوب به پلاک 27.20
غرب:غرب به پلاک 10.00

ابعاد باقیمانده پس از اصلاحی:

شمال:شمال به پلاک 27.20
شرق:شرق به گذر 10.00
جنوب:جنوب به پلاک 27.20
غرب:غرب به پلاک 10.00

مساحت پس از اصلاحی:272.00

نوع کاربری:مسکونی

مساخت طبق سند:272.00

ردبف پهنه:1

پهنه:R122

محل احداث بنا:شرق

تعداد طبقات مجاز:5

جداکثر پیشروی:2

سطح اشغال:

از طبقه -2 به پایین:100

طبقه -1 :80

همکف: 60

از طبقه 1 تا 5 : 60

ابعاد گذر اصلاحی: 10.00

زیرزمین + همکف + 5 طبقه مسکونی دو واحد.
اسکلت بتنی
از دستور نقشه ساده تر شروع میکنیم ایشالا به سختش هم میرسیم

 

[F.A.R.Z.A.D]

یه چیزی رو هم قراردادی بزاریم تا ارتفاعاتمون یکی باشه تا آخر.

زیرزمین کف تا کف 2.40

همکف کف تا کف 2.80

مسکونی کف تا کف 3.20

 

[Ftm.A]

نمونه دستور نقشه قبلی که گذاشته بودین یه مساحت طبق وضع موجود داشت و نوع درخواست هم تخریب و نوسازی بود. تو این دستور نقشه هم به همین صورت تخریب و نوسازی میشه؟
و مساحت موجود هم عنوان شده بود، تصویر دستور نقشه رو میگذاشتین بهتر نبود؟

 

[Ftm.A]

ابعاد طبق سند:

شمال:شمال به پلاک 27.20
شرق:شرق به گذر 10.00
جنوب:جنوب به پلاک 27.20
غرب:غرب به پلاک 10.00

ابعاد باقیمانده پس از اصلاحی:

شمال:شمال به پلاک 27.20
شرق:شرق به گذر 10.00
جنوب:جنوب به پلاک 27.20
غرب:غرب به پلاک 10.00

مساحت پس از اصلاحی:272.00

نوع کاربری:مسکونی

مساخت طبق سند:272.00

ردبف پهنه:1

پهنه:R122

محل احداث بنا:شرق

تعداد طبقات مجاز:5

جداکثر پیشروی:2

سطح اشغال:

از طبقه -2 به پایین:100

طبقه -1 :80

همکف: 60

از طبقه 1 تا 5 : 60

ابعاد گذر اصلاحی: 10.00

زیرزمین + همکف + 5 طبقه مسکونی دو واحد.
اسکلت بتنی
از دستور نقشه ساده تر شروع میکنیم ایشالا به سختش هم میرسیم

قسمتی که سطح اشغال عنوان شده؛
طبقه -2 به پایین 100 میشه؟!
و طبقه هم کف 60؟
لطفا بیشتر توضیح بدین در باره ی این سطح اشغال 60 و 100
و همین طور ابعاد گذر اصلاحی: 10.00

ممنون

 

[F.A.R.Z.A.D]

نمونه دستور نقشه قبلی که گذاشته بودین یه مساحت طبق وضع موجود داشت و نوع درخواست هم تخریب و نوسازی بود. تو این دستور نقشه هم به همین صورت تخریب و نوسازی میشه؟
و مساحت موجود هم عنوان شده بود، تصویر دستور نقشه رو میگذاشتین بهتر نبود؟

سلام.
آره تخریب و نوسازیه.
راستش اسکنر ندارم.اون اولی هم عکسشو داشتم که برام میل شده بود.
آره تو قبلیه اصلاحی زیاد داشت ولی این اصلاحی نداره.
بعد مساحت موجود مهم نیست.مساحت پس از اصلاحی مهمه.
باز اگه وضع موجود رو هم خواستید دقیقا مثلا سند و اصلاحیه.

 

[F.A.R.Z.A.D]

قسمتی که سطح اشغال عنوان شده؛
طبقه -2 به پایین 100 میشه؟!
و طبقه هم کف 60؟
لطفا بیشتر توضیح بدین در باره ی این سطح اشغال 60 و 100
و همین طور ابعاد گذر اصلاحی: 10.00

ممنون

یعنی اینکه منهای 2 کلا میتونه بنا باشه.ولی در عمل این اتفاق نمیفته.
شما 60 درصد بعلاوه 2 متر تو ضلع طولی بنا پیشروی میتونید داشته باشید.این جدای از بحث 60 درصد مساحته.
اونم ابعاد گذره دیگه.یعنی گذرت 10 متریه.
این ساختمون عقب نشینی نداشته.

 

[F.A.R.Z.A.D]

اینم دستور نقشش.اسکنش کردم.

 

[Ftm.A]

یعنی اینکه منهای 2 کلا میتونه بنا باشه.ولی در عمل این اتفاق نمیفته.
شما 60 درصد بعلاوه 2 متر تو ضلع طولی بنا پیشروی میتونید داشته باشید.این جدای از بحث 60 درصد مساحته.
اونم ابعاد گذره دیگه.یعنی گذرت 10 متریه.
این ساختمون عقب نشینی نداشته.

ممنون
برای تخریب مساحت وضع موجود باید مطرح باشه ؟
گذر اصلاحی؛ کلمه اصلاحی بیشتر سوال بود، تصورم این شد که گذر تغییر اندازه داشته

 

[F.A.R.Z.A.D]

ممنون
برای تخریب مساحت وضع موجود باید مطرح باشه ؟
گذر اصلاحی؛ کلمه اصلاحی بیشتر سوال بود، تصورم این شد که گذر تغییر اندازه داشته

وضع موجو مهم نیست اصلا.
اصلاحی مهمه.
ممکنه اصلاحی باشه ممکنه نباشه ولی اون همش مینویسه گذر اصلاحی.تو این ملک حداقل میدونم از سمت ما عقب نشینی نداشته.

 

[mariiana]

یه لطفی کنین بگین وقتی تو یه دستور نقشه زیاد تو ضلع شرق و غرب شکستگی اونم با زاویه داریم..چطور میتونیم 60%+2 رو تو این دو ضلع حساب کنیم؟منظورم طول پیشرویه

 

[mdt001]

طراحی

طراحی

سلام. فرزاد جان یعنی ۱۰ واحد پارکینگ در زیرزمین و همکف حتما باید دربیاریم؟ با این حساب ابعاد سطح اشغالمون چند درمیاد ؟ 18.32*10 متر میشه؟

 

[F.A.R.Z.A.D]

یه لطفی کنین بگین وقتی تو یه دستور نقشه زیاد تو ضلع شرق و غرب شکستگی اونم با زاویه داریم..چطور میتونیم 60%+2 رو تو این دو ضلع حساب کنیم؟منظورم طول پیشرویه

ببخشید میتونید زمین رو نشون بدبد؟

 

[F.A.R.Z.A.D]

سلام. فرزاد جان یعنی ۱۰ واحد پارکینگ در زیرزمین و همکف حتما باید دربیاریم؟ با این حساب ابعاد سطح اشغالمون چند درمیاد ؟ 18.32*10 متر میشه؟

سلام آقا داریوش.
سطح اشغال که فرمولش معلومه.بخاطر تامین پارکینگ نمیتونید توش دست ببرید.شما حداکثر تعدادی که میتونید باید تامین کنید.اونا هم بتعداد پارکینگی که تامین کردی بهتون واحد میدن
مثلا اگه 9 تا تامین کنی بهتون 4 طبقه 2 واحدی و یک طبقه 1 واحدی میدن.
اگه 8 تا تامین کنی 4 طبقه دو واحدی بهتون میدن.
پس تامین پارکینگ خیلی مهمه.خیلی وقتا سرمایه گذاراس ساخت مسکن رو از ادامه کار منصرف میکنه.

 

[mariiana]

ببخشید میتونید زمین رو نشون بدبد؟

ممنونم.این زمینشه

 

[mdt001]

سلام. ممنون فرزاد عزیز
اما یه سوال دیگه اینکه ما بر زمینمون ۱۰ متره و اگه درز انقطاع ۱۰ سانتی و دیوارهای طرفین رو ازش کم کنیم میمونه ۹/۴۰ درسته ٬حال این نکته مطرحه که ما دیگه نمیتونیم پارکینگها رو ۹۰ درجه بچرخونیم و فقط در طول زمین میشه جانمایی کرد و این یعنی اینکه تعداد محدودی میتونیم تامین کنیم.... میشه یه توضیحی بدی دوست من؟
تشکر

 

[F.A.R.Z.A.D]

سلام. ممنون فرزاد عزیز
اما یه سوال دیگه اینکه ما بر زمینمون ۱۰ متره و اگه درز انقطاع ۱۰ سانتی و دیوارهای طرفین رو ازش کم کنیم میمونه ۹/۴۰ درسته ٬حال این نکته مطرحه که ما دیگه نمیتونیم پارکینگها رو ۹۰ درجه بچرخونیم و فقط در طول زمین میشه جانمایی کرد و این یعنی اینکه تعداد محدودی میتونیم تامین کنیم.... میشه یه توضیحی بدی دوست من؟
تشکر

سلاممممم.
درز انقطاع 11 سانت میشه.
چرا میشه همچین چرخشی داشت.این مقدار کمی کمتر از 5 متر باشه قبول میکنن چون اگه اونطوری باشه تعداد طبقات میاد پایین و مرم تمایل نشون نمیدن به نوسازی.چون همونطور که میدونید اکثر زمینها عرض 10 متر دارن.