onia$
دستیار مدیر تالار مدیریت
حقوق و اقتصاد
تحلیل اقتصادی حق مالکیت
اندرو پی. موریس
مترجمان: متین پدرام1 و طاهره ایران‌مهر 2
قسمت نخست
حق مالکیت در حوزه قوانین اقتصادی نقش مهمی ایفا می‌کند. حق مالکیت در مرکز تجزیه و تحلیل این بحث قرار دارد که چرا مالکان بهتر از مستأجران از اموال‌شان برای حل مشکلات محیطی استفاده می‌کنند.
همچنین علم اقتصاد در درک حق مالکیت نقش مهمی دارد. دیدگاه اقتصادی یگانه راه اندیشه درباره مالکیت نیست و گاهی از تجزیه و تحلیل اقتصادی سو‌ءاستفاده می‌شود، اما علم اقتصاد در فهم این امر نقش مهمی دارد که حق مالکیت چه میزان در آزادی و پیشرفت بشر موثر است. به ویژه علم اقتصاد می‌تواند در فهم دو حالت اصلی حق مالکیت به ما کمک کند: چگونگی تغییر حق مالکیت و حل انواع مشکلات آن.
یک نمونه ساده می‌تواند، سیر تکاملی حق مالکیت بر زمین را شرح دهد. شکل اصلی مالکیت بر زمین در ایالات متحده آمریکا، «مالکیت مطلق» نام گرفته است. قانون در زمینه مالکیت مطلق، حداکثر حقوق ممکن روی زمین را برای مالک در نظر گرفته است. اراضی آمریکا به خصوصی‌ترین شکل در این گروه قرار دارد.
یک مالک مطلق در قطعه‌ای زمین در سال 1800 میلادی و یک مالک مطلق در همان قطعه زمین در سال 1900 میلادی به دلیل تغییر قانون، مجموعه حقوق متفاوتی داشتند. بین سال‌های 1800 و 1900 دولت فدرال ادعای خود درباره مالکیت مواد معدنی در زمین شخصی را رها کرد. در سال 1800 میلادی بسیاری از دولت‌های ملی خواهان سهم خود از محصولات معدنی در زمین‌های اشخاص بودند. (در واقع بیشتر دولت‌های ملی هنوز هم این ادعا را طرح می‌کنند) اگرچه قوانین ایالات متحده آمریکا درباره مساله سال 1800 میلادی کاملا شفاف نیست، اما عقیده بر این است که دولت فدرال آمریکا از بریتانیا، مطالبه سهم خود از مواد معدنی را به ارث برده بود و این ادعا بارها طی سال‌های نخستین قرن نوزدهم میلادی توسط حکومت فدرال اظهار شد. با این حال در سال 1900 میلادی ایالات متحده آمریکا مطالبه کلی مالکیت مواد معدنی را به نحو موثری متروک گذاشت و تحت عنوان مالکیت مطلق، حق مالکیت زمین‌داران شخصی را بر سطح زمین و بر فضای زیرزمین به رسمیت شناخت. اگرچه دولت آمریکا پیشتر رفت و از راه یکسری قوانین بین سال‌های 1860 و 1870 میلادی که اوج آن، قانون استخراج معدن عمومی مصوب 1872 میلادی بود، ادعای شخصیِ مالکیتِ مواد معدنی و بر سطح زمین را برای کسانی به رسمیت شناخت که ذخایر معدنی با‌ارزش کشف کرده بودند. اکنون حقوقِ مالکان امروزیِ این زمین را با حقوقی مقایسه کنید که در سال 1900 میلادی داشتند. طی قرن گذشته دولت‌های مختلف، بخش مهمی از مجموعه حقوق مالکیتِ زمین‌داران را از آنان می‌گرفتند. دولت‌های محلی با تصویب قوانین منطقه‌ای، آزادی زمین‌داران در استفاده شایسته از اموال‌شان را محدود می‌کردند. دولت‌های ایالتی، طیف گسترده‌ای از محدودیت‌های استفاده از زمین را به تصویب رساندند. برخی ایالت‌ها مانند فلوریدا، برنامه استفاده از زمین ایالتی را تصویب کردند که محدودیت‌های عمده‌ای در چگونگی استفاده از زمین ایجاد می‌کرد. ایالت‌های دیگر نیز مالیات بر زمین را افزایش دادند. دولت فدرال حقوق زمین‌داران را از راه تنظیم قوانینی مانند قانون «گونه‌های در معرض خطر» و ادعای صلاحیت بر طیف گسترده‌ای از «اراضی مرطوب» (3) تحت قانون «آب‌های پاک»، به طور قابل توجهی کاهش داد. نتیجه آنکه در یک ملک مشابه، مالک مطلق امروزی، حقوق کمتری نسبت به مالک سال 1900 میلادی دارد.
در عین حال، حقوقی به عنوان مالکیت مطلق باقی مانده است که با تلاش‌های خصوصی برای دسته‌بندی مجدد حقوق، ارزشمندتر شده‌اند. برای نمونه، یکی از اشکال مالکیت که این روزها به سرعت در حال رشد است، مالکیت در جوامعی است که حق مالکیت را از راه قراردادها، حقوق ارتفاقی و خدمات اجباری، دوباره سازماندهی کرده، توسعه می‌دهند. یکی از معروف‌ترین این جوامع، «شهر سلبریشن» در ایالت فلوریدا است که توسط دیزنی ساخته شده است. در اسناد خانه‌هایی که در زمین‌های این شهر ساخته شده، محدودیت‌های بسیاری در جزئیات خانه‌ها ایجاد شده است. خانه‌ها باید بر اساس یک سبک خاص معماری باشند. خانه‌ها باید ایوان جلو داشته و پنجره‌های مقابل خیابان باید دارای پرده سفید باشند. وقتی اسنادِ املاک به دیزنی فروخته شد، محدودیت‌های زیادی در جزئیات املاک بود اما محدودیت‌ها، به هیچ وجه این املاک را منحصر‌به‌فرد نکرد. در حال حاضر میلیون‌ها آمریکایی املاکی دارند که مبالغ اضافی برای دریافت اسناد آنها پرداخت می‌کنند، اما با محدودیت‌های بیشتری برای استفاده از املاک خود نسبت به محدودیت‌های 30 سال پیش روبه‌رو هستند. چرا؟
جواب این تناقض ظاهری یعنی پرداخت بیشتر برای وضعیت بد‌تر، در ارزش نسبیِ حقوق از دست رفته و به دست آمده است. در شهر سلبریشن، صاحبان املاک نه تنها حق مالکیت‌شان را از دست دادند بلکه در املاک مجاورشان نیز حقوق منفی به دست آوردند. یک صاحبخانه در شهر سلبریشن در انتخاب رنگ خانه‌اش محدود شده است، اما مجاورین‌اش نیز همین محدودیت‌ها را دارند. یک صاحبخانه در این شهر در رنگ پرده‌هایی محدودیت دارد که می‌تواند برای پنجره‌های روبه‌روی خیابان آویزان کند اما همسایگانش نیز همین وضعیت را دارند. موفقیت این شهر در بالارفتن قیمت املاک است. در حالی که املاک نواحی مجاور شهر سلبریشن محدودیت‌های این شهر را ندارند، اما رشد و توسعه اقتصادىِ املاک شهر سلبریشن، بیشتر از ارزش املاک نواحی مجاور آن است. این به ما می‌گوید برای صاحبان املاک، محدودیت همسایگان در ایراد آسیب زیبایی‌شناختی نسبت به حفظ توانایی‌های خودشان برای چنین فعالیتی، بیشتر اهمیت دارد. تخصیص مجدد حق مالکیت میان صاحبان املاک شهر سلبریشن، ارزش مجموعه حقوقی را افزایش می‌داد که هر شخص خریداری می‌کرد، زیرا در مقابلِ حقوقی که از دست می‌دادند، حقوق با ارزش‌تری به دست می‌آوردند. (توانایی ممانعت از آسیب زیبایی‌شناختی در مجاورت خیابان).
همگان دوست ندارند در شهر سلبریشن زندگی یا حتی در جامعه‌ای با محدودیت‌های کمتر مانند شهر یوما یا آریزونا زندگی کنند که تمام خانه‌ها باید رنگ ماسه‌ای داشته باشند. به هر حال به اندازه کافی مردمی هستند که بخواهند در چنین جوامعی زندگی کنند. صاحبان املاک و کارآفرینان دریافتند ارزش بعضی از املاک را می‌توانند با ثبت این محدودیت‌ها در اسناد مالکیت افزون کنند. قانون مالکیت چنین معاملاتی را ایجاد کرده است که طی آن، سازوکاری برای تخصیص مجدد این محدودیت‌ها فراهم و خریداران آینده این املاک نیز به آن ملزم می‌شوند. همچنین این قانون روشی فراهم می‌کند که خارج از محدودیت‌های موجود در اسناد است و امروزه متروک شده است، زیرا یک کارآفرین بعدی می‌تواند از راه تجمیع منافع قطعات زمین، محدودیت‌ها را لغو کند یا تغییر دهد.
پاورقي:
1. Matin.lawyer@gmail.com
2. وکیل پایه یک دادگستری
3. ناحيه‌اي از زمين که اغلب مرطوب است و خاک آن اغلب اکسيژن کمي دارد و گياهان آن به زندگي در خاک مرطوب خو گرفته‌اند.
تحلیل اقتصادی حق مالکیت
اندرو پی. موریس
مترجمان: متین پدرام1 و طاهره ایران‌مهر 2
قسمت نخست
حق مالکیت در حوزه قوانین اقتصادی نقش مهمی ایفا می‌کند. حق مالکیت در مرکز تجزیه و تحلیل این بحث قرار دارد که چرا مالکان بهتر از مستأجران از اموال‌شان برای حل مشکلات محیطی استفاده می‌کنند.
|
یک نمونه ساده می‌تواند، سیر تکاملی حق مالکیت بر زمین را شرح دهد. شکل اصلی مالکیت بر زمین در ایالات متحده آمریکا، «مالکیت مطلق» نام گرفته است. قانون در زمینه مالکیت مطلق، حداکثر حقوق ممکن روی زمین را برای مالک در نظر گرفته است. اراضی آمریکا به خصوصی‌ترین شکل در این گروه قرار دارد.
یک مالک مطلق در قطعه‌ای زمین در سال 1800 میلادی و یک مالک مطلق در همان قطعه زمین در سال 1900 میلادی به دلیل تغییر قانون، مجموعه حقوق متفاوتی داشتند. بین سال‌های 1800 و 1900 دولت فدرال ادعای خود درباره مالکیت مواد معدنی در زمین شخصی را رها کرد. در سال 1800 میلادی بسیاری از دولت‌های ملی خواهان سهم خود از محصولات معدنی در زمین‌های اشخاص بودند. (در واقع بیشتر دولت‌های ملی هنوز هم این ادعا را طرح می‌کنند) اگرچه قوانین ایالات متحده آمریکا درباره مساله سال 1800 میلادی کاملا شفاف نیست، اما عقیده بر این است که دولت فدرال آمریکا از بریتانیا، مطالبه سهم خود از مواد معدنی را به ارث برده بود و این ادعا بارها طی سال‌های نخستین قرن نوزدهم میلادی توسط حکومت فدرال اظهار شد. با این حال در سال 1900 میلادی ایالات متحده آمریکا مطالبه کلی مالکیت مواد معدنی را به نحو موثری متروک گذاشت و تحت عنوان مالکیت مطلق، حق مالکیت زمین‌داران شخصی را بر سطح زمین و بر فضای زیرزمین به رسمیت شناخت. اگرچه دولت آمریکا پیشتر رفت و از راه یکسری قوانین بین سال‌های 1860 و 1870 میلادی که اوج آن، قانون استخراج معدن عمومی مصوب 1872 میلادی بود، ادعای شخصیِ مالکیتِ مواد معدنی و بر سطح زمین را برای کسانی به رسمیت شناخت که ذخایر معدنی با‌ارزش کشف کرده بودند. اکنون حقوقِ مالکان امروزیِ این زمین را با حقوقی مقایسه کنید که در سال 1900 میلادی داشتند. طی قرن گذشته دولت‌های مختلف، بخش مهمی از مجموعه حقوق مالکیتِ زمین‌داران را از آنان می‌گرفتند. دولت‌های محلی با تصویب قوانین منطقه‌ای، آزادی زمین‌داران در استفاده شایسته از اموال‌شان را محدود می‌کردند. دولت‌های ایالتی، طیف گسترده‌ای از محدودیت‌های استفاده از زمین را به تصویب رساندند. برخی ایالت‌ها مانند فلوریدا، برنامه استفاده از زمین ایالتی را تصویب کردند که محدودیت‌های عمده‌ای در چگونگی استفاده از زمین ایجاد می‌کرد. ایالت‌های دیگر نیز مالیات بر زمین را افزایش دادند. دولت فدرال حقوق زمین‌داران را از راه تنظیم قوانینی مانند قانون «گونه‌های در معرض خطر» و ادعای صلاحیت بر طیف گسترده‌ای از «اراضی مرطوب» (3) تحت قانون «آب‌های پاک»، به طور قابل توجهی کاهش داد. نتیجه آنکه در یک ملک مشابه، مالک مطلق امروزی، حقوق کمتری نسبت به مالک سال 1900 میلادی دارد.
در عین حال، حقوقی به عنوان مالکیت مطلق باقی مانده است که با تلاش‌های خصوصی برای دسته‌بندی مجدد حقوق، ارزشمندتر شده‌اند. برای نمونه، یکی از اشکال مالکیت که این روزها به سرعت در حال رشد است، مالکیت در جوامعی است که حق مالکیت را از راه قراردادها، حقوق ارتفاقی و خدمات اجباری، دوباره سازماندهی کرده، توسعه می‌دهند. یکی از معروف‌ترین این جوامع، «شهر سلبریشن» در ایالت فلوریدا است که توسط دیزنی ساخته شده است. در اسناد خانه‌هایی که در زمین‌های این شهر ساخته شده، محدودیت‌های بسیاری در جزئیات خانه‌ها ایجاد شده است. خانه‌ها باید بر اساس یک سبک خاص معماری باشند. خانه‌ها باید ایوان جلو داشته و پنجره‌های مقابل خیابان باید دارای پرده سفید باشند. وقتی اسنادِ املاک به دیزنی فروخته شد، محدودیت‌های زیادی در جزئیات املاک بود اما محدودیت‌ها، به هیچ وجه این املاک را منحصر‌به‌فرد نکرد. در حال حاضر میلیون‌ها آمریکایی املاکی دارند که مبالغ اضافی برای دریافت اسناد آنها پرداخت می‌کنند، اما با محدودیت‌های بیشتری برای استفاده از املاک خود نسبت به محدودیت‌های 30 سال پیش روبه‌رو هستند. چرا؟
جواب این تناقض ظاهری یعنی پرداخت بیشتر برای وضعیت بد‌تر، در ارزش نسبیِ حقوق از دست رفته و به دست آمده است. در شهر سلبریشن، صاحبان املاک نه تنها حق مالکیت‌شان را از دست دادند بلکه در املاک مجاورشان نیز حقوق منفی به دست آوردند. یک صاحبخانه در شهر سلبریشن در انتخاب رنگ خانه‌اش محدود شده است، اما مجاورین‌اش نیز همین محدودیت‌ها را دارند. یک صاحبخانه در این شهر در رنگ پرده‌هایی محدودیت دارد که می‌تواند برای پنجره‌های روبه‌روی خیابان آویزان کند اما همسایگانش نیز همین وضعیت را دارند. موفقیت این شهر در بالارفتن قیمت املاک است. در حالی که املاک نواحی مجاور شهر سلبریشن محدودیت‌های این شهر را ندارند، اما رشد و توسعه اقتصادىِ املاک شهر سلبریشن، بیشتر از ارزش املاک نواحی مجاور آن است. این به ما می‌گوید برای صاحبان املاک، محدودیت همسایگان در ایراد آسیب زیبایی‌شناختی نسبت به حفظ توانایی‌های خودشان برای چنین فعالیتی، بیشتر اهمیت دارد. تخصیص مجدد حق مالکیت میان صاحبان املاک شهر سلبریشن، ارزش مجموعه حقوقی را افزایش می‌داد که هر شخص خریداری می‌کرد، زیرا در مقابلِ حقوقی که از دست می‌دادند، حقوق با ارزش‌تری به دست می‌آوردند. (توانایی ممانعت از آسیب زیبایی‌شناختی در مجاورت خیابان).
همگان دوست ندارند در شهر سلبریشن زندگی یا حتی در جامعه‌ای با محدودیت‌های کمتر مانند شهر یوما یا آریزونا زندگی کنند که تمام خانه‌ها باید رنگ ماسه‌ای داشته باشند. به هر حال به اندازه کافی مردمی هستند که بخواهند در چنین جوامعی زندگی کنند. صاحبان املاک و کارآفرینان دریافتند ارزش بعضی از املاک را می‌توانند با ثبت این محدودیت‌ها در اسناد مالکیت افزون کنند. قانون مالکیت چنین معاملاتی را ایجاد کرده است که طی آن، سازوکاری برای تخصیص مجدد این محدودیت‌ها فراهم و خریداران آینده این املاک نیز به آن ملزم می‌شوند. همچنین این قانون روشی فراهم می‌کند که خارج از محدودیت‌های موجود در اسناد است و امروزه متروک شده است، زیرا یک کارآفرین بعدی می‌تواند از راه تجمیع منافع قطعات زمین، محدودیت‌ها را لغو کند یا تغییر دهد.
پاورقي:
1. Matin.lawyer@gmail.com
2. وکیل پایه یک دادگستری
3. ناحيه‌اي از زمين که اغلب مرطوب است و خاک آن اغلب اکسيژن کمي دارد و گياهان آن به زندگي در خاک مرطوب خو گرفته‌اند.
