فرایند برنامه ریزی کاربری زمین ( ارشد )

همونطور که میدونین یکی از مهمترین فعالیت های شهرسازی برنامه ریزی کاربری زمین است.
برای یک کارشناس یا کارشناس ارشد شهرسازی یکی از مهمترین فعالیت ها اینه که بتونه برای یک زمین برنامه ریزی صحیح و اصولی بکنه . در اینجا میخوام یکی از مهمترین قسمت های برنامه ریزی کاربری زمین رو تو ده گام براتون بذارم :
فردی که وارد بازار کار میشه با پیشنهاداتی مواجه میشه که یکی از اصلی ترین اونا برنامه ریزی برای کاربری یک زمین مشخص است.
در مورد این فرآیند، وحدت رویه ای وجود ندارد. خیلی زمان ها دستوری است و از سوی مقام بالاتر یا کارفرما به برنامه ریز ابلاغ می شود. اما چه اجباری وجود داشته باشد ، چه خیر، بهتر است فرایند جامع و مانع زیر در تهیه طرح های کاربری زمین به کار گرفته شود:

گام اول) تعیین اهداف و چهارچوب کار Goals & Terms of references
پروپوزال اولیه طرح است. با بحث بین کاربران زمین، تصمیم گیرندگان و تیم برنامه ریزی آغاز می شود. نیازها، مشکلات و خواسته ها توسط شهرساز روشن و تبدیل به زبان برنامه ریزی شهری یا روستایی می شود.
مسائل زیر در این گام روشن می شوند: تعریف حوزه ی برنامه ریزی: نقشه ی جانمایی، اندازه و مقیاس نقشه، مرزها، دسترسی ها و مراکز جمعیت و فعالیت. تماس با افراد ذی نفع و ذی نفوذ در حوزه ی برنامه ریزی تعیین شده به منظور شناسایی جایگاه واقعی زمین و در جریان قرار دادن آنها و نه قرار دادنشان در مقابل کار انجام شده.

نیازهای اولیه اطلاعاتی: شامل اطلاعات اقلیمی، نقشه های توپوگرافی، عکس های هوایی و ماهواره ای، کاربری های کلی، زیر ساخت های موجود، مالکیت، وضعیت اداری، سیاسی، قانون گذاری، سازمان های دولتی و غیر دولتی ذی نفوذ، وجود سازمان های اقتصادی مثل معادن و … این اطلاعات در گام های بعدی به دقت جمع آوری می شوند. در این مرحله جنبه ی شناخت اولیه دارد.

تدوین اهداف: برگرفته از اسناد بالادست (top – down planning) و اهداف و مسائل محلی(down – top planning) اولویت بندی و تلفیق می شوند به نحوی که نه با مسائل بالادست تعارض داشته و نه به مسائل محلی بی اعتنا باشد.

تعیین مشکلات، محدودیت ها ، فرصت ها و قابلیت ها: تعیین جایگاه کاربری زمین موجود در رابطه با این مسائل…

تعیین محدودیت های اجرایی: قانونی، اقتصادی، سازمانی، اجتماعی، زیست محیطی …

ضوابط و معیارها: بازگشت سریع سرمایه، ارتباط با معیارهای مختلف …

قلمرو برنامه ریزی (scope): چه بخش خایی پوشش داده می شوند و تاثیر آن بر طرح های دیگر چقدر است؟

زمان بندی انجام طرح: سه، پنج، ده، بیست ساله و بیشتر. تقسیم به فازهای مختلف اجرایی. شمول و فرمت طرح: شرح خدمات نهایی شامل چه مواردی بوده و فرمت ارائه چگونه است؟

پروگرام اجرایی: نقش سازمان ها، زمان بندی و بودجه ریزی. هر ابهامی در این زمینه بعداً مشکلزا می شود.

گام دوم) سازماندهی کار Work Plan

این مرحله، گام اول را به برنامه ی کاری مشخصی تبدیل می کند. چه کارهایی باید انجام شود،روش ها، انجام دهندگان، مسئولیت هر شخص در تیم، برنامه ی کاری کارکنان طرح، فعالیت ها و تخصیص منابع در فرآیند برنامه ریزی.
چرا – این گام به منظور ایجاد هماهنگی است:
1. برخی فعالیت ها زمانبر هستند و باید از قبل پیش بینی شده باشند، مثل گردآوری اطلاعات.

2. فعالیتهای طرح نیاز به پشتیبانی دارند. باید هر زمان که نیاز بود انواع خدمات در دسترس باشند.

3. مواد اولیه مطالعات مانند نقشه ی پایه در دسترس باشند.

4. سفرهای مورد نیاز برای برداشت ها هماهنگ شده باشند.

چگونه – موارد زیر تهیه می شوند:
1. لیست فعالیت های اساسی tasks – برای مطالعه ی بیشتر : مبانی مدیریت پروژه، آشنایی با نرم افزار MS Project
2. تدوین ماتریس زمان / فعالیت
3. تدوین ماتریس پرسنل / فعالیت
4. بودجه بندی

گام سوم) آنالیز مساله problem analysis
در این گام جزییات فنی به دقت مشخص می شوند و بر اساس
الف)شناسایی کمیت و کیفیت وضع موجود و
ب) مقایسه وضع موجود و اهداف ، دلایل و ریشه ها تجزیه و تحلیل می شوند.

گردآوری اطلاعات وضع موجود) بسیاری در مرحله اول جمع شدند. حالا اطلاعات گام اول بررسی شده و یا به جزییات بیشتری می پردازیم و تا جای ممکن اطلاعات را روی نقشه نشان می دهیم.

برخی از این موارد عبارتند از:

جمعیت: آنالیز تعداد، سن، جنس، توزیع در مناطق مختلف …

منابع اراضی: شکل زمین، اقلیم، کشاورزی، خاک، مراتع، پوشش جنگلی و مرتعی …

درآمد و اشتغال: آنالیز بر اساس مناطق، سن، گروه های سنی و جنسی …

کاربری وضع موجود: به هنگام سازی و برداشت های تفصیلی – قضاوت در مورد آن

زیرساخت ها : راه، بازارها، مراکز خدمات …

شناخت واحد اراضی : واحدهای اراضی مناطق همگنی هستند که بر اساس اقلیم، شکل زمین، خاک، پوشش گیاهی و … معمولا مسائل مشابهی داشته و به راه حل های مشابهی جواب می دهند.
واحد اراضی در سطح ملی Agro climatic regions
واحد اراضی در سطح ناحیه ای Land system
واحد اراضی در سطح محلی land facet+ soil series

شیوه ی برداشت:
مصاحبه و بازدید
استفاده از مدل های سیستمی برای ارزیابی ها
مثلا: farming system analysis ، Diagnosis & Design (D&D)، Rapid rural appraisal

نتیجه ی این قسمت: طبیعت، کمیت و کیفیت موضوعات، تاثیرات کوتاه و بلندمدت، خلاصه ای از خروجی ها و نتایج: فیزیکی، اقتصادی و اجتماعی

گام چهارم) شناسایی فرصت های تغییر

دوباره مثلث: کاربران زمین، تیم برنامه ریز، تصمیم گیرندگان یادآوری می شود.
تیم برنامه ریز بر اساس آنالیز وضع موجود، فرصت های تغییر را به دو گروه دیگر ارائه می دهد. کاربران نظرات شان و راه حل های دیگر را می گویند و تصمیم گیرندگان از بین گزینه ها انتخاب می نمایند.

فرصت ها بر اساس کاربران، کاربری ها، تکنولوژی، اقتصاد و زمین تعیین می شود.
انتخاب ها بر اساس موارد غیر مستقیم (اجتماعی)، تخصیص زمین، کاربری های جدید و استانداردها و ضوابط انجام می شود.

فرآیند تعیین گزینه ها در این گام ثابت نیست. اما می تواند به انواع زیر باشد:

تمرکز بر اقدامات: اولویت به سیاست های بالادست و ملی یا محلی …

تمرکز بر کاربری ها: حفظ وضع موجود یا حداقل یا حداکثر سرمایه گذاری دولت، حداکثر عدالت اجتماعی …

تمرکز بر راه حل ها: اقتصاد تجاری یا معیشتی، تولید یا حفاظت، خودکفایی یا برون گرای …

در نهایت گزینه ها اولویت بندی شده، در اختیار مردم و مسئولان قرار داده می شود.

گام پنج) ارزیابی مناسب بودن زمین
باید به گونه ای ویژگی های زمین و ویژگی های کاربری مطالعه، ارزیابی، تحلیل و ادغام شوند که به سوالات زیر پاسخ داده شود:

برای هر کاربری ویژه، بهترین مکان کدام است؟
برای هر مکان به خصوص، بهترین کاربری کدام است؟

از عواملی که باید مورد تدقیق قرار گیرند:
انواع گونه های اراضی- ارزیابی کمی و کیفی، انواع کاربری های مورد نیاز، محدودیت های استفاده …

نهایتا مناسب بودن اراضی برای هر کاربری خاص بدین شکل طبقه بندی می شود:
شدید/ متوسط/ ضعیف/ ممنوع و در یک دسته بندی دیگر: دائم / موقت

گام ششم) ارزیابی پیشنهادها (Alternatives)

شامل تحلیلهای زیست محیطی، اقتصادی و اجتماعی برای انتخاب بهترین گزینه از بین گزینه های موجود ،
باید اثرات آنها بر سایر بخش های اقتصادی – اجتماعی – زیست محیطی و هزینه های اقتصادی و اجتماعی و در مقابل منافع هر کدام بررسی شود، معایب و مضررات مشخص گردند.

مانند:
(Environmental Impact Assessment (EIA
Economic Analysis
Social Impact Assessment
Social- benefit analysis
Cost- benefit analysis

گام هفتم ) انتخاب بهترین گزینه (option)

تصمیم سازی، فرآیند انتخاب بین گستره ای از پیشنهادهاست که بر اساس گام های قبلی مطالعاتی و ارزیابی در فرآیند برنامه ریزی حاصل شده اند.



نتیجه ی کار به نظرخواهی عمومی و تصویب مراجع قانونی گذاشته می شود.

گام هشتم) تهیه طرح

گزارش بر اساس دو عملکرد اصلی نوشته می شود

اول- نشان دهنده ی انجام و مفاد گام های یک تا هفت باشد.

دوم- قابلیت اجرایی شدن داشته باشد.

طرح باید به این سوالات پاسخ دهد: چه کنیم؟ چگونه؟ چرا؟
نقشه ها شامل ، نقشه های وضع موجود (به تفکیک اقلام اطلاعاتی مورد نیاز)، نقشه ی مناسب بودن ها ( نقشه ی گزینه های مختلف)، تخصیص ها (نقشه پیشنهادی)

گام نهم) تکمیل طرح

پس از تصویب کلیات طرح، در سطح ملی با تدوین سیاستها،
در سطح منطقه با تدوین چهارچوب انتخاب پروژه ها
و در سطح محلی با تعیین ضوابط و معیارها، طرح تکمیل می شود.

گام دهم)پایش و بازنگری

به تناسب افق طرح (زمان اعتبار)، هر طرح در مقاطع معینی نیاز به بازنگری بر اساس تغییرات جمعیتی و سایر عوامل موثر بر طرح دارد.